港股近期之升浪主要是靠地產股帶動，經濟復甦有望，樓價見底，令投資者對地產股從極度悲觀轉為趨向樂觀，這是毋庸置疑的。政府一系列控制供應量措施、經濟見谷底令新增銀主盤及斷供樓會之數量減少，可減低樓價下跌壓力。新樓銷情理想，地產發展商較易套現及獲利，股價上升是理所當然。問題是地產股股價之累積升幅已不小，是否已充份反映利好之因素？在現階段再追捧地產股會否又再次重蹈覆轍，從過份悲觀轉為過份樂觀呢？
樓價的未來表現可從不同的層面去分析，首先，就是市場的供求關係。雖然政府連番發招去控制供應量，但未來數年的新盤供應量仍有近8萬個單位，需要接近3年時間才能消化，但這是基於以往經濟好景之時的統計，現時的本土購買力是明顯脆弱，除非今次的經濟復甦能維持一段較長的時間，要有持續5-10年的連續經濟增長，否則，投資者之信心仍難以恢復。
要消化供應量一定要創造需求，上周落實的「650萬投資移民」計劃概念上是好的，但成效卻成疑問，主要是因為不包括國內投資者，令此措施之威力大大的打了折扣。要靠東南亞及台灣之投資者來港獲取居留權，似乎實質的需求不會太大，現時最想來香港爭取居留者還是以國內同胞為主。
除了新盤供應量需要消化外，現時空置的二手樓宇及銀主盤還未計算在內，更何況不少業主還盼望着樓價回升，市場開始有成交之時沽樓鬆綁。究竟此等供應量需要多久時間才能消化，還是一個疑問。
從投資與回報角度分析，當租金回報達6-7厘，當租金收入高於供樓支出，是樓市見底之立論可成立。但要樓價升，一定要處於求過於供的情況下，業主封盤加價之類的報道，只是掩眼法，要真正有成交才可作準。
樓價能否上升，關鍵在於今次的經濟復甦是否能夠持續，當投資者認同香港經濟可以連續大好5-10年，現時便正是入市買樓的好時機；若現時仍覺得經濟之轉好可能只是小陽春，則要考慮另一個因素，就是「買時容易，要沽就難」，始終物業投資最大缺點是變現能力低。
樓價能否上升，還要考慮其他的經濟因素，失業率能否改善、工資水平會否上升，都會直接影響到市場的購買力。更重要的問題就是息口走勢，過去兩年香港仍處低息周期，令一眾業主可暫時舒一口氣，假若加息周期一來臨，同樣地會對樓市構成衝擊。
筆者以上的分析不是要唱淡樓市，但所提出的疑問是言之有理，符合經濟及投資的分析角度，問題只在於大家對以上疑問之見解如何？投資始終要由投資者自己去承擔責任，但筆者覺得最起碼在市場開始唱好之時應給予大家一個客觀的分析，信與不信就由大家去決定。
沈振盈
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