香港政府除了要為未來數年的財政赤字融資外,亦會趁機推動亞洲有抵押債券市場的發展,這一直是政府財金官員的目標。
早在去年亞太區經貿合作會議時,港府曾向韓國和泰國提出共同開發亞洲有抵押債券市場的建議,所以香港將一些有穩定收入的資產證券化,可算是一石二鳥的做法。
房屋委員會已公布了將屬下商場和停車場資產成立房地產投資基金,並於明年上市集資的計劃。「房地產投資基金」雖然是股票形式的融資手段,但其實收益模式與定息債券有頗多共通點。最明顯的是上市定價一般以折算未來收益(DiscountingFutureCashflow)作基準,股價表現和股息對利率變化有密切關係。
房地產基金通常有利用融資來提高回報率(香港和新加坡條例限制融資比例約為30%,低於美國和澳洲,所以兩地的基金對利率的敏感度較低),故利息上升可能會影響收益。同時,定息投資基金可能會改投債市。當然,經濟周期和租金市場亦會左右股價。因此,購買這類基金,應視作固定收益的較長期投資。
由於房地產基金在發行時,一般會對最初數年的收益率作出估計,有興趣的讀者可把有關收益率與通脹率、長期優質債券的利率水平和經濟周期進行比較。估計在房委會的資產成功上市前,市場已有其他一些私人地產商的基金捷足先登。
以目前本地經濟情況,還是以商場為主要資產的組合在收益上較有保證和前景,預算回報率如能高於在十年期外滙基金票據(無信貸風險資產)的2%至3%,就算具吸引力,因為估計香港還有好幾年會處於無通脹或低通脹時期。
購買房地產投資基金和購買債券基金一樣,要注意資產管理人的質素和以往紀錄。例如在管理商場經驗方面,香港的新鴻基地產、置地和太古等公司,就有品牌效應。而由於房地產基金可以利用財技增加收益,所以理財的能力也是基金表現的重要元素之一。
明年下半年全球進入加息循環的機會甚高,基金的表現受理財效果的影響會較大。香港上市的房地產基金必須設有管理財務的基金經理,以便在某程度上對利率風險增加保障。
港元零售債券始終在二手市場買賣差價和流通量上,只屬初步發展階段,算不上太理想;結構性票據和存款的買賣差價就更大,較適合持有至贖還期。房地產投資基金屬上市產品,流通量較有保證,對想投資定息產品而又需要保持現金流量的小投資者,是一項不錯的選擇。 馮孝忠
星展銀行財資市場董事總經理