香港政府除了要為未來數年的財政赤字融資外，亦會趁機推動亞洲有抵押債券市場的發展，這一直是政府財金官員的目標。
早在去年亞太區經貿合作會議時，港府曾向韓國和泰國提出共同開發亞洲有抵押債券市場的建議，所以香港將一些有穩定收入的資產證券化，可算是一石二鳥的做法。
房屋委員會已公布了將屬下商場和停車場資產成立房地產投資基金，並於明年上市集資的計劃。「房地產投資基金」雖然是股票形式的融資手段，但其實收益模式與定息債券有頗多共通點。最明顯的是上市定價一般以折算未來收益（DiscountingFutureCashflow）作基準，股價表現和股息對利率變化有密切關係。
房地產基金通常有利用融資來提高回報率（香港和新加坡條例限制融資比例約為30%，低於美國和澳洲，所以兩地的基金對利率的敏感度較低），故利息上升可能會影響收益。同時，定息投資基金可能會改投債市。當然，經濟周期和租金市場亦會左右股價。因此，購買這類基金，應視作固定收益的較長期投資。
由於房地產基金在發行時，一般會對最初數年的收益率作出估計，有興趣的讀者可把有關收益率與通脹率、長期優質債券的利率水平和經濟周期進行比較。估計在房委會的資產成功上市前，市場已有其他一些私人地產商的基金捷足先登。
以目前本地經濟情況，還是以商場為主要資產的組合在收益上較有保證和前景，預算回報率如能高於在十年期外滙基金票據（無信貸風險資產）的2%至3%，就算具吸引力，因為估計香港還有好幾年會處於無通脹或低通脹時期。
購買房地產投資基金和購買債券基金一樣，要注意資產管理人的質素和以往紀錄。例如在管理商場經驗方面，香港的新鴻基地產、置地和太古等公司，就有品牌效應。而由於房地產基金可以利用財技增加收益，所以理財的能力也是基金表現的重要元素之一。
明年下半年全球進入加息循環的機會甚高，基金的表現受理財效果的影響會較大。香港上市的房地產基金必須設有管理財務的基金經理，以便在某程度上對利率風險增加保障。
港元零售債券始終在二手市場買賣差價和流通量上，只屬初步發展階段，算不上太理想；結構性票據和存款的買賣差價就更大，較適合持有至贖還期。房地產投資基金屬上市產品，流通量較有保證，對想投資定息產品而又需要保持現金流量的小投資者，是一項不錯的選擇。 馮孝忠
星展銀行財資市場董事總經理