九龍建業（034）個多月以來交投增加，股價上升，大概因為有自由行概念。九建擁有彌敦道始創中心（樓面48萬方呎），連同其他投資物業，每年租金收入逾1.80億元。
■九建原是九巴（062）系統上市公司，01年底，澳門商人柯為湘以每股3.58元取得控制權，現時柯氏持股量72.9%，街貨26.1%值5.40億元。
■03年（12月年結）上半年，集團營業額2.42億元，增15%；純利8223萬元，升7%，每股盈利由15.9仙增至17仙。營業額與盈利上升，主要因為出售證券投資。上半年出售證券套回現金1.33億元，獲利2088萬元；去年同期出售1858萬元，獲利204萬元。
6月底，九建持有證券投資4.86億元（去年6月1.31億元），當中3.9億元為美國國會1個機構所發行的票據。若票據價格與美國債券走勢相同，則估計這批票據會在下半年帶來帳面虧損。
■03年下半年盈利有部份來自出售住宅物業，全年盈利預測1.6億元，與02年（1.61億元）相若，兩個年度PE均為12.8倍左右。
■6月底，每股帳面值6.82元，現價4.275元，折讓37%。銀行借貸22.58億元，負債比率71%，遠較去年底的47%為高。
■未來前景，繫於牛池灣1家安老院重建計劃。地皮去年以12.08億元購入，上月獲城規會批准建築藍圖，補地價需時6個月落實。計劃興建200萬方呎樓面（145萬方呎住宅，供出售；55萬方呎商場，保留收租），每方呎樓面地價604元，加上補地價（估計每方呎樓面500至700元）、建築及利息成本，每方呎總成本約2500元，出售住宅部份樂觀估計可帶來盈利15億元，每股獲利3.10元，分數年入帳，收益期估計是06年及以後。融資問題，須先行解決。
●本港地產市道估計不易再繼續大跌，九建的牛池灣安老院重建計劃幾乎立於必賺之地。對於樓價變化，九建股價的反應敏感度極大。可候4元以下收集，中線持有；未來樓市若有起色，增持；情況不妙，則沽售。
何車