市建局信箱:<br>新建上蓋面積受法例規管

市建局信箱:
新建上蓋面積受法例規管

鍾先生問:據報,市建局的重建項目會引致數以億元計的虧損,我不明所以。雖然按照政府的補償政策,市建局的收購價可能是物業市價的三倍,不過,舊區的樓宇高度一般只有五、六層,重建後卻可以發展成為數十層的住宅樓宇,額外增加了數倍的樓面面積,為何仍然會出現虧損?
答:讀者的提問其實涉及香港的樓宇建築規劃問題。香港新建樓宇的上蓋面積,主要受到《建築物(規劃)規例》所規管,同時亦需按照規劃署的法定圖則訂定,兩者若有不同,以較嚴緊者為準。
一般來說,在市區及新市鎮新建的住宅樓宇,其樓面面積不能超過地盤面積的六至十倍,視乎地盤的四周環境及當區的規劃而定。換言之,若果盡用地盤所佔面積,最多亦只能建造六至十層樓高的樓宇。這個土地與總樓面面積的比率,統稱為地積比率。若果是建造商業樓宇的話,地積比率則以十五倍為限。

情況如砌積木
讀者之所以見到有樓高數十層的物業,其實是發展商把地盤部份面積闢作空地或休憩空間,然後把這些土地應佔的樓面面積,轉移至餘下的土地,情況猶如堆砌積木一樣。
就以市建局的大角嘴必發道?洋松街項目為例,根據政府的法定圖則標準,這個地盤的地積比率只是七點五倍。然而,地盤上百分之九十六的面積都已經被五至十層高的樓宇所覆蓋。故此,重建完成後,新增的樓面面積(包括住宅和商業),不足一倍。
除了收購成本之外,重建工作還涉及其他的開支,包括建築費、利息、安置或補償租客,和各種專業費用等。若果不是得到政府大力支持,原則上同意市建局重建地盤免補地價,以及由房屋協會和房屋委員會以非常合理的價格,每年各自提供高達一千個單位安置租客,重建項目要負擔的開支會更加沉重。
 市建局陸續展開重建項目,為解答受影響居民疑問,市建局與《蘋果日報》合辦市建局信箱,受影響居民有任何疑問,可來函本報代轉,市建局會逐一解答。
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