二○○二年十一月，政府宣布推出「救市九招」，主要招數包括叫停居屋、製造私人樓宇需求、搞活租金市場。事隔大半年，事實提供了最真確的評估，樓市不但毫無起色，樓價更進一步下跌一成半；「救市九招」實在無法起死回生。
在七一大遊行暴露了特區政府的管治危機後，為安撫民心，特首又再次責成房屋局局長孫明揚拯救樓市。已出的「九招」不成功，接下來的措施便不容有失，必須屬更「大動作」，才可望收到成效。既是更激烈招數，未能倉卒推出，短時間內惟有借助提供數據，製造「曙光」；可惜的是，被喻為「第九招半」本身，也受到種種質疑。
去年底，私人樓宇的空置率達6.8%的新高點，成為樓市供求失衡的證據。為釋疑慮，政府首次引用了「自然空置率」的概念，將七萬四千多個空置單位中的五萬四千個界定為「必然存在的空置」，即「一些賣家正在尋找合適買家或買家正在尋找合適樓宇」；簡單來說，即正在「放售」的單位。孫明揚引用學者研究，指出過去二十年的自然空置率平均為4.8%/4.9%；因此，目前空置率只屬略高而已。
將放售單位理解為「自然空置」，對理解實情無大幫助。樓宇空置的原因很多，可以是因為價格太高、超乎買家負擔能力；炒家或發展商待價而沽；也可能如現時情況，樓價甚低，但買家缺乏信心及動力入市。空置率在不同背景情況下意義亦有所不同：樓宇放售期間定價、整體銷售的情況、樓價的負擔能力（或「潛在買家」的數量）等因素的不同，其反映的樓市表現都存在差異。過去二十年間大部份時間，樓市價格基本上在上升軌迹，出現的空置率能否與現時樓價持續向下的相提並論？單單指出空置單位中大部份為必然、合理的「自然空置」，並無助於消除疑慮！
除「自然空置」的說法未能使市民釋懷外，政府對樓宇供應的估量，也忽略了一些可能的變化。局長臚列了停售居屋貨尾、兩鐵物業未動工、房協及市建局不會有新增供應等資料，指出在未來三年，樓宇供應將減少，彷彿新樓供應量已盡在政府掌握之中。
現實是地產商並非受政府監管，過往的一些做法，如口說不是但實際明顯的割價戰、對政府賣地政策的意見分歧等，更說明了地產發展商絕非單一利益體。個別地產商在樓市變壞時放緩建築中的單位，在樓市稍為逆轉時，即運用其土地儲備、加速興建新單位，樓宇供應量隨即改變。這些情況在過去俯拾皆是。忽略此一重要變項，又怎能令人相信政府現時的推斷？
自從九七年亞洲金融風暴樓市泡沫爆破後，二手樓市場便一沉不起，政府每次的「救市」招數都令一手樓市場成為得益者，去年年底的「救市九招」亦如是。二手樓買賣的重要性在於它能帶來連串購買宗數，因賣出者可能會再購入其他樓宇，就算不再買樓，也須光顧租務市場；不搞活二手樓市場，業主身處流動性甚低的房屋市場中，不但有經濟困難的業主難以脫身，亦影響到整體對樓宇投資的信心。此外，在全球化下，經濟表現起伏不定，市民收入不穩，租住房屋的需求增加，政府亦應關注到租務市場的變化對樓市的影響。
「第九招半」被譏為「出口術唱好樓市」，難見成效，市民惟有寄望在十月公布的「救市新招」能搞活二手樓市場、推動租務，而不再只一味促銷一手樓宇，置小業主利益於不顧！