香港理工大學商業學系副教授 林本利
兩年前，筆者根據人口普查結果，以及統計處的獲批准動工興建住宅數字，推斷樓市將出現嚴重過剩問題，而非政府官員所說，兩年後會有短缺。最近，政府官員又再次堆砌數字，說樓市出現曙光，試圖再次誤導市民入市。
過去幾年，從大地產商、地產分析員，到政府官員，都不時說樓市已見底，呼籲市民入市。但事實擺在眼前，住宅樓價至今已從高位下調七成，市值從九七年的五萬億元，跌至不足兩萬億，市值共蒸發超過三萬億。
相信九七年時，最悲觀的地產分析員，也不會預計樓價會跌至如此水平。現時市區樓價平均二千多元一呎，新界地區只有千多元一呎。不少人會問，樓價最終會跌至甚麼水平？
筆者早已指出，倘若政府不改變現時偏幫地產商，打壓小業主的房屋政策，樓價最終要跌破建築成本，地產商才願意收手離場。九十年代初，澳門和內地城市出現房地產泡沫。泡沫爆破後，市場上積壓大量空置單位，樓價跌至低於建築成本。現時在澳門碼頭及氹仔一帶，幾十萬元已可購得千多呎的海景大單位。
過去五年，港府一直偏袒地產商，以至個別樓盤的補地價實際上已跌至零。在新界一些地區，發展商只需要補地價兩、三百元便可以興建住宅。以每單位面積一千呎計算，補地價不過二、三十萬元。
由於政府豁免發展商興建窗台、露台、工作平台，及其他環保設施，變相容許他們額外出售近一百呎的住宅面積。以每平方呎二千元計算，已可多收二十萬元。此外，發展商又可以免地價出售車位圖利。個別地區住宅和車位的比例可達一對一。發展商透過出售車位和獲准豁免的環保設施，早已收回地價。一些無良發展商，更非法多劃車位和多建樓面，藉以再撈一筆。
發展商出售建築面積千一呎的單位，實用率可能只有七成左右；一百呎是環保設施，另外兩百呎用作分攤屋苑會所和康樂設施等公用地方。發展商透過收取管理費和使用會所設施的費用，額外獲得穩定收入。另外，發展商又可以在屋苑內從事商業活動圖利。
最近更有人建議，發展商若在屋苑內興建老人宿舍，便可以在樓面面積上得到更多豁免。
政府對地產商呵護備至，讓他們在逆市中仍可以不斷售樓圖利，邊際利潤還有兩成。由於政府給予種種豁免和優惠，基本上已毋須付地價，只要樓價仍稍高於建築和融資成本，已可以封蝕本門。這又難怪今年首季樓價持續下跌，但新動工的私人住宅單位竟仍超過一萬二千個！
地產商組成聯盟，一面呼籲政府停止公開賣地及收回兩鐵的土地，自己卻繼續以賤價補地價及更改土地用途建屋。結果是政府損失大量賣地收入，二手樓價屢創新低，將公帑和市民財富塞進地產商口袋中。
政府官員每次救市，都是率先找地產商討論，未聞他們徵詢小業主意見。市民看見政府只顧地產商的利益，知道買樓只會淪為負資產一族，自然不會再相信政府任何救市措施。