陸叔心得：鐵路沿線物業不但帶來地產收益，而上蓋物業項目及其他配套設施所帶來的乘客人流，正是運輸營運的重要客源。長遠而言，地鐵在地產收益方面的籌碼已買少見少，某程度上已需要重投資源在運輸業務上。
九廣鐵路日前表示，有意將鐵路沿線上蓋物業的發展權交還政府，希望換取日後政府優先處理九鐵物業發展，從而「製造」大量人流，為日後馬鐵及西鐵的落成帶來新的營運商機。
對於這個方案，市場立即有兩大反應：一是政府可藉此進一步控制物業供應以穩定樓市；二是在九鐵的舉動影響下，一直依賴鐵路沿線物業發展的地鐵（066），將會受到很大的打擊。
對於九鐵方案能夠穩定樓市的說法，我個人有所保留。首先，馬鐵及西鐵的沿線發展物業總數約有44000個，但只屬於地區性的發展。即使政府日後控制九鐵物業的供應量，受惠者也只屬個別地區，對整體樓市發展幫助不大。另外值得注意的是，九鐵願意交出物業發展權予政府，目的是為日後鐵路運輸營運鋪路。若果九鐵的如意算盤打得響，即使政府取回物業發展控制權，也必須要以九鐵的利益為依歸。假設樓市三年後仍不振，政府會否真的全數延遲發展九鐵物業？我認為未必了。
因此，政府即使接納九鐵建議，極其量是表面多了個物業發展「話事權」，但實際對物業供應控制的成效仍是一個問號。
眾所周知，地鐵是以鐵路上蓋物業發展收益去補貼鐵路運輸的業務，地產發展佔其盈利貢獻很大的比重。若果地鐵日後被迫跟隨九鐵交出物業發展權，將嚴重打擊其盈利及現金流。
一直以來，市場對地鐵的盈利貢獻來源會分得較為清晰：一是來自地產發展，另一則來自運輸營運。但實際上，這兩者是不能分割的。
鐵路沿線物業不但帶來地產收益，而上蓋物業項目及其他配套設施所帶來的乘客人流，正是運輸營運的重要客源。長遠而言，地鐵在地產收益方面的籌碼已買少見少，某程度上已需要重投資源在運輸業務上。然而，在通縮的環境下，加上政府草擬「可加可減」的票價機制，預計地鐵票價上調的機會不大，唯一增加盈利的方法就是增加客源。假若日後政府要優先發展九鐵物業，又或者地鐵被迫跟隨九鐵做法，地鐵的運輸市場發展空間會變得很被動，營運收益極其量只可保持「平穩」。在此消彼長的情況下，長遠看，地鐵的盈利只會有跌無增。
事實上，地鐵昨日公布之中期業績確實並不理想，純利大幅減少93%至1.13億港元，表現較市場預期還要差，所以股價近日出現相當壓力，亦屬正常。
至於九鐵的建議對地鐵有何影響，暫時仍在觀望階段。第一、即使九鐵方案真的推行，短期內地鐵也未必會跟隨；其次，市場會揣測地鐵將因此事而加快與九鐵合併，但要合併落實，所涉及的技術問題太複雜了。由於九鐵所提方案的實際影響尚有待觀察，所以，短期內相信地鐵只會採取觀望態度，謀定而後動。
陳永陸