港股由4月低位8300多點止跌回升，在這一升浪中，地產股早前仍略為落後大市，近期已開始發力，並已略為跑贏大市。促使近期地產股反覆上升的原因，除受個別樓盤銷售情況不俗帶動外，筆者相信長實（001）成功將部份地產物業以地產基金形式上市，是令到地產股得以扭轉跌勢的主要原因。
以長實這次推出的地產基金——置富產業信託為例，這地產基金是由長實注入的5個商場物業組成，據現時市場的估值，這5個商場總值約為32.75億港元，而這基金的作價約為30.5-31.07億港元，換句話說這基金大約以其估值折讓5-7%推出，此一點非常重要。大家可知現時長實每股的資值是多少？大約為69元，而以前日（7月8日）收市價48.80元計算，現時長實的股價為其資產值的70%，大約折讓30%。
故此，這次長實推出地產基金，無形中相等於將現時在股市折讓30%的資產，透過地產基金以折讓5-7%套現，亦即將其價值提升逾20%。
現時在本港上市的地產股，股價普遍較資產值呈現大約30-40%折讓，例如新地（016）的資產值每股約為59元，前日收市價42.50元，即折讓29%。新世界發展（017）的折讓情況更嚴重，據估計其每股資產值約為11元，前日收市價3.10元，折讓高達70%。
假設其他擁有優質收租物業的地產股，亦可如長實般成功地將其地產項目，以較低折讓（如少於10%）透過地產基金套現，無形中便可提升其價值平均逾20%。同時套現後是換來現金，這提升的20%價值最終會在股價中反映，相信這亦是促使近期地產股上升的原因。
另方面，本欄早前已談到，由於近年和黃（013）3G電訊業務的因素，令長實持有和黃以外的地產資產，被市場長期忽略，並沒有在其股價中反映，促使其處於極大之折讓。正如現時長實持有大約49.9%和黃股權，以而兩者發行股數計算，每股長實便持有大約0.918股和黃。以前日長實的收市價48.80元，及和黃的收市價49.60元計算，每股長實持有0.918股和黃，便值45.50元，亦即表示每股長實持有和黃以外的資產市值3.27元。
據市場早年的估計，長實持有和黃以外的地產資產每股值13-16元，由此點計算，現時長實的市價，較和黃以外的資產折讓高達80%。相信這可能是長實率先於其他地產公司，在新加坡推出地產基金的原因。
最後，地產基金的推出，除可改善現時地產股大折讓的情況，同時亦會加速個別地產股私有化。
譚紹興
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