陸叔心得：過去我一直都提醒投資者，本地樓價要見底回升，二手市場必須要轉趨活躍，否則無論一手市場的表現多好，均只會消耗市場累積下來的購買力，長遠而言並不健康，而且亦不會持續太久。
摩根大通上周發表報告，指本港樓市受「沙士」所影響，地產商紛紛以減價作招徠，故預期本年度整體樓價會由原先估計下跌5%擴大至15%，而明年則由預估會上升7%修訂至下跌5%。報告同時調低地產股的盈利預測，以配合預期樓價跌幅擴大的因素。
隨着「沙士」逐漸消除，地產市道明顯已有轉好的迹象，尤其是新樓盤的銷情情況十分理想，故相信不少投資者均會覺得此份報告有點過時；如報告是在「沙士」剛爆發時推出，則論調似乎較為合理。但我卻並不同意這個看法。
第一、雖然隨着「沙士」不斷退減，樓市銷情明顯回升，但只局限於一手市場上，反觀二手市場的銷情仍然呆滯。過去我一直都提醒投資者，本地樓價要見底回升，二手市場必須要轉趨活躍，否則無論一手市場的表現多好，均只會消耗市場累積下來的購買力，長遠而言並不健康，而且亦不會持續太久。故雖然短期內新樓盤的銷情預期會十分理想，但如果二手市場仍未能出現反彈，樓價長遠而言，仍有一定的隱憂。
第二、新樓盤的供應仍然十分充裕。地產商為了吸引買家，有需要在宣傳上多花思，排山倒海式的宣傳攻擊，似乎已是地產商的指定動作。但由於宣傳費上升，無形中增加了地產商的經營成本，亦即是邊際利潤會會隨之下降，這的確對地產股的盈利構成影響，再加上一些售樓的優惠，均會削弱地產商的盈利能力。故摩根大通降地產股的盈利預測，似乎亦十分合理。
當然，近日地產商以減價促銷的形式推售樓盤，主要是因為多個樓盤在「沙士」爆發期間暫緩出售，直至現在疫情漸退才同時推售，令市場的供應量突然增加，因而對樓價構成壓力。我相信，當市場消化了這些樓盤後，樓價的壓力應會得到紓減，但能否回升，則很視乎本地的經濟表現。
在本地的通縮情況仍然持續下，樓價要逆市反彈，似乎十分困難，加上二手樓的銷情仍然疲弱，對樓市發展甚為不利。但在多個一手樓盤仍然在「排期」推出下，二手樓要扭轉劣勢，似乎並不是一件易事，故縱使市場消化了早前累積下來的樓盤後，樓價有望喘定，但要反彈回升，相信仍要等待本地的經濟環境配合。
不過，不少地產股的股價，與每股資產淨值仍有很大的折讓，摩根大通對地產股作出減持的評級，相信主要是和地產股及大市近日已累積一定的升幅有關。只要新樓盤能在市場全數出售，在薄利多銷的原則下，相信地產股仍可維持一定的盈利表現。加上不少地產商均在開發其他收入來源，如國內地產業務等，故相信地產股未來的表現應會傾向與大市同步，投資者不妨參考大市的走勢，作為釐定投資地產股的策略。
陳永陸