今年1月，麥當勞宣布其首個季度業績錄得虧損3.4億美元，這是公司自1965年上市以來首次虧損，消息不但震驚投資界，同時也令全球消費者大吃一驚，因為麥當勞一向是美國消費主義文化的象徵，與同樣著名的可口可樂攜手征服了整個消費世界。
數十年來，全世界的消費者都深信麥當勞的賺錢秘訣在於管理和推廣特許經營店（Franchise），這是人人都看到的賺錢策略。但還有一個更重要的策略卻是普遍看不到，這便是公司的地產發展策略，後者收益比前者更大。所以，嚴格來說，麥當勞是由兩家公司組成的，分別是快餐店和地產公司，運作上卻是互相倚賴，共存共榮。
按照麥當勞的規矩，所有特許店一定要租賃由公司提供的餐廳，每個餐廳由選址、設計、建成都由公司的地產部負責。作為特許店經營者，可以說是不用擔心開店的一切準備工作，到時交妥費用便可開張營業，特許店主的義務便是要交7500美元作按金，另每個月交佔營業額4%的特許經營費和佔營業額的10%作為租項。顯而易見，公司在租項收入比經營費更大，以這個營商模式看，公司增加盈利的秘訣在於不斷投資開新店，所以麥當勞開新店速度是全世界最快。麥當勞現在全球有31000家分店，其中13000家在美國，現在每年仍然有近1300家開業。相對其最大的競爭對手Wendy，在美國只有6000家分店，全球總共不足8000家。在美國13000麥當勞分店中，屬公司物業的佔52%，相比其競爭對手的Tricon（擁有Pizza、KFC、TecoBell等），在它21000家分店中，屬於公司物業的只有8%。現在估計麥當勞手上的物業市值大約是69億美元。
麥當勞於1954年由RayKroc買進來，頭數年在他經營下，公司不斷虧蝕，有時甚至要向供應商借錢發工資，狼狽之情可見一斑。這種情況直到公司徹底改變經營策略才見改善，新策略的精髓在於推銷特許店而不是漢堡包，這一轉變，不但把公司變成舉世最成功的快餐店，也同時把美國式的生活文化引到全球118個國家。
新策略的幕後功臣是前公司的財務總監HarrySonneborn，他是傑出的會計人才，對銷售漢堡包一無所知，也對此毫無興趣。他上任不久便在公司架構內成立了一間物業發展公司，名為FranchiseRealtyCorp.，其作用是蓋建分店租予特許經營商，通常租約長達20年，再利用長租約帶來的穩定收益，折算為presentvalue去作為公司的資產入帳，所以新店愈多，資產愈大。這個會計遊戲在當時是創舉，結果隨着公司的「資產」擴大，自然借貸能力愈來愈強，分店數目便得以倍增。
由1968年起的5年內（創意會計開始生效），麥當勞新增的分店數目由每年開100家增至500家，到了1975年，麥當勞已擁有3000家分店，其最大競爭對手BurgerKing只有1000家而已。翌年麥當勞公布業績，在嚴重衰退的當年，盈利仍增32%。如此驕人的成績幫助麥當勞建立了一個無論市場好壞都會賺錢的形象，但卻很少人理會大部份收入是來自地產的。
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李庚
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