在過去二、三十年，房地產不但是香港經濟的支柱，亦是香港投資者最熱門的投資之一。
筆者絕對不是「樓市」專家，要發表對本港樓市前景的偉論，只是班門弄斧，但最近筆者卻為自己的房地產投資作了一些決定，希望可在此與各位讀者分享一下。
筆者婚後一直擇居西貢區，原因是十分享受該區寧靜的氣氛及新鮮的空氣，更希望能有更大的空間讓小寶寶走動。但隨着小孩子日漸長大，為顧及將來上學的方便，於是決定要搬到港島區居住。由於自幼受家中長輩的薰陶，筆者一直深信買樓是最佳「保值」之法，所以過往的居所都是自置物業。但今次筆者卻決定「租屋住」，同時把手頭上的物業盡快賣掉。
筆者是個投資人，以上決定純粹是筆者在詳細分析過回報率、通脹前景及變現能力等因素後作出，並不代表對香港失去信心。
第一、投資最講求是實質及相對的回報。即是說，投資者絕對應該細心分析可供選擇的所有投資項目，然後挑選當中回報最高、而風險相對最小的去參與。
自從九七年樓價回落後，投資物業收租表面上仍有四、五厘的回報率，比接近零息的存款利率吸引得多，理應是十分吸引的投資。不過，租金回報分為「表面」及「實質」，由於現在樓市低迷，大部份租客都會趁機討價還價，以求得到最佳的租約條件。於是業主通常都要負責差餉、管理費等等支出，再加上免租期、政府釐印費、物業稅，甚至為住宅翻新的裝修費等等，令實質的租金回報大大減少。
但令筆者最頭痛的卻是，業主通常要花上大量的時間及精力去挑選一個好的租戶，及處理以上種種的費用及問題，令投資收租的「成本」大大提升，回報絕不像其表面般吸引。
不要忘記，近年「租霸」的出現，更令收租的風險相對提升。
第二、以前買樓是為了「保值」，筆者暫且不提自九七年開始香港樓價大跌六成的前因後果，但有一點卻是絕對肯定的──香港已由高通脹時代進入了通縮時代，而綜觀全球經濟復甦的緩慢情況，相信通縮仍然會在香港維持一個頗長的時間。房地產的保值能力及需要都大不如前，筆者絕對認為有轉變長線投資策略的需要。
筆者認為，現在投資在香港房地產最大的弊病，便是其變現的能力極差。九七年前，香港樓市壯旺，投資者踴躍參與，令賣樓套現絕對不是問題。時移世易，今日香港樓市信心低迷，投資者入市意欲薄弱，要賣樓便成為天大難題，動輒要花上一年半載。試問一個變現能力那麼差的投資項目，又怎能令筆者願意投放大量金錢呢？
當然，亦有部份房地產的專家認為，香港樓市已近谷底，反彈的時日將至。筆者雖不敢完全排除其可能性，但卻建議看好香港樓市的讀者應轉買優質地產股，而不是投資在房地產上。原因十分簡單，若香港樓市反彈，優質地產股亦必會相應飆升，回報應該相差不遠。地產股的最大優點便是流通量大，即是隨時可變賣套現，亦毋須投資者擺放大量人力物力去處理。
過往銀行提供九成按揭，令投資現樓的槓桿效果大增，但隨着七成按揭的落實，而投資在大部份恒生指數成份中的地產股亦可獲銀行借貸，再加上衍生工具如地產窩輪的普及，投資地產股的槓桿效果不比投資在現樓為弱呢！
趙善銓