香港的黃金年代，可以說，已經與張國榮一起離我們而去，代之而起的是一段暫時看不見盡頭的艱苦日子。我們這一輩的偶像選擇在這時候結束一生，令本已沉重的心情更加傷感。
人可以一死了之，但世界並不會因一人之離去而停止運行，反而非典型肺炎這無形病毒卻真的有本事令整個香港的經濟活動接近停頓。
人所共知，受打擊最大的是飲食和零售業。飲食零售業無錢交租，對收租股有直接影響。一些大地主例如希慎﹙014﹚等以收租為主，假如租客有困難，對包租公亦沒有好處，亦足以令持有收租股的投資者頭痛。
收租股在帳面上與其他地產發展商有甚麼明顯分別？主要是處理物業的方法有所不同。其實，在投資者眼中簡單不過的一幢樓，在不同公司手上，可能會有不同的用途，而它們的「身份」亦會不一樣。假如在長實的手中，這幢樓可能會是即將開售的樓盤，它本身只是存貨，賣一件少一件，賣不出的就變成貨尾；但假如在滙豐的手上，這幢樓可能是集團寫字樓之一，它屬於滙豐的固定資產，每年要計算折舊；如果落在以收租為主的希慎手上，它會變成投資物業，長存在資產負債表上，並按時估值，直至最終轉讓或者壽終正寢。
持有收租股的投資者最關心的，莫過於租金回報率以及重估物業價值後，對公司業績的影響。
計算租金回報率相當簡單，投資者可以利用財務表中的資料自行計算。只要將收租的金額除以投資物業的數額，便可以估計到有多少厘租金回報率。比較一下市場平均數，也可以知道公司的租務表現。
至於重估物業價值後對公司業績的影響，相信亦是投資者所關心的。九七年前物業按年升值，估值後有賺的，只計入重估儲備，對公司的盈利無甚影響。相反，回歸後樓價每況愈下，每一次重估都幾可肯定物業的價值必定向下調。早年有重估儲備剩落的，還可以用來扣數，但扣盡之後就要在帳面上反映為虧蝕。
這情況在最近各大藍籌公司公布業績時已經常可看到。長實上年重估投資物業蝕了八億，希慎上年重估後更蝕了二十一億。分別是長實選擇在分拆長江生命科技換來十億進帳時，在盈利上撇除這八億的虧損，留下二十億重估儲備將來慢慢用；希慎則用九十五億的重估儲備沖銷這二十一億的虧損，故對上年度的盈利無大影響。
究竟重估物業價值後的虧損，選擇在盈利上撇除，與選擇在儲備中沖銷，對公司股份的投資價值有何影響？假如投資者是頭腦清醒，不受制於數字本身的多寡，並且明白會計帳目是甚麼一回事的話，應該會認為沒有影響。就以長實重估物業後虧損八億來說，以香港的會計制度，容許先扣儲備後扣盈利的方法，長實大可以將這八億撥入儲備沖銷，亦可將重估虧損即時在盈利計算，好留下儲備應付預計陸續有來的重估虧損。
假定事實是這樣，那麼這八億虧損放在盈利或儲備，又有何分別呢？除了影響帳面上每股盈利的數字外，長實還是同一間公司，做同一樣數額的生意。這重估虧損不涉及任何現金損失，對長實絲毫無損；甚麼資產淨值亦沒有改變，只有市盈率這常用的分析數字會略為上升。但相信投資者不會因此而覺得長實前景有問題，影響其投資價值吧！
分析投資物業重估減值時，投資者不應該拘泥於虧損究竟在儲備還是盈利中扣除，應該放眼將來，明白重估減值是因為市道下滑，租金將會有下調壓力，令公司未來盈利有機會倒退。
執着於歷史數據，只會永遠跟隨人後，看得通數字背後才稱得上理性分析。
龔耀輝
均富會計師行(GrantThornton）
高級經理
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