長江實業（001）受惠於和黃（013）的增長以及特殊項目，獲得頗佳的整體增長，而物業銷售利潤則大減，實際經營業務明顯減退。
去年長實盈利88.76億元，增加16.39億元或22.6%，每股盈利3.83元，中期息已派38仙，末期息將派1.22元，全年股息1.6元，與上年相同。
長實應佔和黃淨利71.38億元，相當於長實總盈利80.4%，長實的盈利中，包括分拆長江生科（8222）上市利潤10億元，並扣除投資物業減值8.25億元，而上年則為發展物業減值15億元，3項目可視作特殊項目，若然剔除及不計和黃的貢獻，則長實本身的盈利應為15.62億元，較上年減少43%，反映對和黃的倚重。
去年完成物業15項，除作為投資及待售外，只售7項，只有4項帶來收益，包括海逸豪園、盈暉台、港景峯及黃埔雅苑二期，而海名軒、帝后華庭及映灣園缺乏收益，使物業銷售的利息及稅前盈利減少66%，只有6.35億元，較上年減少12.61億元，是長實本身業績銳降的原因。
其他業務的貢獻有增有減，租務收益增20%，酒店持平，物業及項目管理增16%，投資及財務收益減17%，其他虧損增64%至1.51億元，利息支出減16%等，對業績的影響已是較為輕微。
今年完成項目更多，但國內所佔比重亦增，還有位於新加坡及倫敦的項目，本港項目包括泓景臺一期、畢架山一號及慧雅軒等，至現在為止，泓景臺已預售90%，慧雅軒在低價預售中，畢架山一號則在推售初期，情況未悉。
經營物業發展，年來大受壓力，撥備已是平常事，即使仍有利可圖，利潤率也不高，長實近年致力於增加投資物業及酒店，以增加穩定收益，但絕不能抵銷發展利潤的大量減少，去年增加土地儲備，主要位於天水圍及調景嶺，涉及面積450萬方呎，而若干農地正作不同階段的規劃，土地儲備仍然充足，但未來的發展利潤受相當限制，和黃的貢獻顯得更為重要。
長實現價47.1元，PE12.3倍，息率3.4厘，物業業務已無吸引，其股價將被和黃左右，若看好和黃對長實的貢獻，不如直接買入和黃，若看淡3G，對長實也拖累，更不應看好長實，地產股仍在弱勢，應作保留。
齊明