鷹君集團（041）投資發展逾10年的旺角重建計劃，將於明年初開始完成，近日消息指鷹君已與市建局協議，獲得全部業權，看來有利於鷹君，但龐大的面積於現時推出市場，不論是租是售，也存在難度。
該計劃已投入資金78億元，而發展所需費用仍達29億元以上，整項計劃投資107億元，計劃的面積176萬方呎，平均每方呎成本6080元，其中商場面積58.6萬方呎，寫字樓70.9萬方呎及酒店46.5萬方呎（708間客房），目前鷹君總借貸119億元，借貸比率為82%，負擔甚重。
協議獲得全部業權後，鷹君策略較具靈活性，可租可售，但為業權完整，相信鷹君對此會審慎考慮。目前物業市場疲弱，稍為有利的，是一個具備特色的商場，而且位於旺角之旺角，不過現時估計明年的市場，仍然較為保守。物業完成後，有關利息支出將成為經常費用，初期收益能否抵銷，仍難確定。
去年鷹君盈利5.89億元，較上年增加8200萬元或16%，每股盈利1.02元，中期息已派5仙，末期息將派10仙，全年股息15仙，較上年減少28.5%。
鷹君去年總租金收入減少7.1%，其中美國收入大降18.4%，本港收入因01年增購萬國寶通廣場面積，使跌幅放緩，但仍跌5.2%，萬國寶通廣場寫字樓出租率由上年的93.5%降至85.1%，鷹君中心寫字樓出租率亦由96.6%降至94.2%，未計利息支出前的物業貢獻，則較上年減少16%。
本港及海外的8間酒店，表現稍有榮辱，而業績貢獻亦相若。貿易及管理略有增長，數字已微不足道。
受惠於利率下跌，鷹君的利息支出減少1.19億元（發展負擔利息計入成本），是鷹君業績可以增長的主因。
於重估投資物業後，減值5.19億元，每股資產淨值25.17元，下降4%，以股價4.425元計，資產折讓仍高達82.4%，PE4.3倍，十分低，而息率3.4%，則無吸引。估計今年本港租金收入將明顯下降，美國或稍為改善，酒店業希望穩好，預期今年PE會升至7倍水平，息率亦降，而旺角計劃的完成，以現狀看，將對鷹君帶來壓力，資產折讓雖高，而旺角物業可能使折讓下跌，或許鷹君現價風險已不太大，亦只宜觀望而已。
齊明