近日招股活動中，上海復地（2316）算是規模最大的一間，集團將會以每股1.95至2.55元發售4.55億H股，集資8.9至11.6億港元。復地是現時上海第6大發展商，如以銷售量計，是上海最大民營房地產商。
市場對復地前景的看法頗為分歧，當中有一些觀點值得和大家一起分析。
首先，不少投資者均擔心上海樓市有泡沫。無可否認，售價達每平方米7000元人民幣以上的高檔樓是有一定的泡沫成份，這是由於高檔樓利潤高，吸引發展商大量湧入該市場，形成供過於求。加上這檔次的樓房十分依賴投資者入市，一旦流入資金放緩便會出現很大的調整壓力。相反，一些售價在4000元人民幣左右的住宅則是用家市場，亦是當地人可接受的水平，故需求及供應一直維持穩定狀況。
復地主要是針對大眾市場以提供中價房屋，集團主要採取房屋工廠的生產模式來薄利多銷，因此，旗下項目的銷售率高達97.5%至100%。
另外，市場亦認為其招股價高於資產淨值是不合理。現時上市的國內房地產公司股價大多與資產淨值出現60%以上折讓，這是由於不少國內房地產公司均面對存貨積存及缺乏現金流。加上不少企業擁有大量土地儲備，這些儲備有可能在一段很長時間內也不會開發，故就算股價與NAV出現很大折讓亦未必代表抵買。相反，復地的土地儲備只有250萬平方米（足夠兩年使用），以及高達70%的股本回報率，與一般國內房地產股的估值不同。當然，復地亦有其弱點，就是負債比率較高，達52%，加上集團計劃未來維持40%至50%的派息比率，故相信未來會以高槓桿模式發展，此股屬於高回報、高風險類型地產股。
鄧聲興
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