理財智慧:靈活處理按揭貸款

理財智慧:靈活處理按揭貸款

如果其他因素不變,縮短按揭還款的年期,全期所繳付的利息便會較少。問題是,要縮短樓宇按揭的年期,每月供款額便會較多,可能會觸及銀行貸款的極限。
通常樓宇按揭的每月供款額應該不超過貸款人家庭收入的一半,而理想的狀態甚至是不應超過家庭收入的四成。如果要縮短樓宇按揭的年期,而每月供款額又超逾家庭收入的一半,要求更改便會遭遇困難。而且更改現有樓宇按揭的供款計劃,要得到按揭銀行的同意,而通常銀行也會收取更改按揭條款的費用。

按揭息隨本減
因為利息偏低的關係,銀行在樓宇按揭方面的利潤已大不如前,因此,貸款者要更改按揭方法,銀行除了要另外收取費用之外,可能還要業主遵守其他條款,例如三年之內不得再更改供款方式,又或者是不許提早還款,否則便會罰息等。此外,如要縮短年期,每月的供款額便會較多,一旦將來公司減薪,對於供款人的財政壓力便更大。
除了縮減年期能節省全期利息支出之外,不定期地償還本金,亦是另外一個辦法。因為樓宇按揭的利息計算是息隨本減,如果利率、年期其他因素不變,只要本金下跌,利息支出自然會下跌。所以,假若供款人有突如其來的金錢,例如花紅、雙糧等,用來償還本金,便能達到減少利息支出的效果。
由於這種提早償還本金的方式是不定期的,不會加重每月供款的負擔,財政上比較穩健。但要注意的是,銀行會不會罰息或收取手續費,有些銀行更會要求償還本金要有一定數額才行。
麥萃才
浸會大學財務及決策系助理教授