收租股的股價表現，並不是由「折讓率」的高低作主導，反而是由當時市場對寫字樓需求及租金所決定。
在寫字樓需求疲弱的影響下，近年收租股表現跑輸大市。不過，有市場人士認為現時收租股股價已反映租務市場不濟的負面因素，若果今年本地經濟復甦，將有助改善租務市場前景，對出現大幅度資產淨值折讓的收租股會有刺激作用。不少投資者都相信，現時地產股或收租股皆出現資產淨值折讓的情況，相對較有投資價值。但選擇這些股份時候，是否單看這項因素呢！？
一直以來，地產股及收租股都有出現資產淨值折讓的情況，原因是它們手頭上的資產套現能力相對較低，要待資產真正能夠售出，始能反映其價值。另外，假設有買家願意全部購入或租入，發展商都需要以一個折讓價錢優惠買家。由此可見，地產股及收租股出現股價相對資產淨值有折讓，是一個合理現象。
除了97年樓市高峯期，由於市場憧憬樓市及租務市場仍有向上空間，該類股份才短暫出現「溢價」的情況。既然「折讓」是一個合理的現象，那麼，我們應該如何評估甚麼幅度的折讓才是抵買呢？
首先，我們分析收租股投資價值時，並不是單看折讓率的為少，而應該要因應當時的客觀經營環境來衡量其值博率。
舉例說，96年本港經濟欣欣向榮，寫字樓的需求大增，甲級寫字樓空置率很低（約7%），租金更有上調的動力，股價相對資產淨值折讓不算很高。直至98年金融風暴後，甲級寫字樓空置率接近15%，而當時地產股及收租股受很多因素打擊而出現大幅調整，股價相對資產淨值折讓超過五成，甚至六成；直至科網熱潮來臨，2000年甲級寫字樓空置率才回落至約7%，收租股遂受到追捧而急升，折讓率大幅收窄至兩成左右。
由此可見，收租股的股價表現，並不是由「折讓率」的高低作主導，反而是由當時市場對寫字樓需求及租金所決定。所以，若果日後寫字樓空置率回到98年水平，租金及價值又一直下調，則目前收租股約四成的折讓，理論上仍有下調空間。
不過，目前本地的收租股調整幅度已不少，現階段料會整固一段時間，但要重拾升軌，相信不但要待經濟復甦，還要租務市場有明顯的改善才有機會。然而，在可見的將來，暫時仍未看見有甚麼誘因可令本地寫字樓的需求上升，而且在兩三年後，九龍站地鐵上蓋的甲級寫字樓投入市場，屆時更有機會對中區甲級寫字樓構成壓力。因此，我認為現階段「低價」的收租股值博率仍然不高。
陳永陸