新亞置業（049）私有化聯邦地產（077），新亞跌8.2%，聯邦則升25%。事前市場對兩者都憧憬私有化，結果新亞期望落空，難免令人失望。
新亞建議以每股現金3.2元私有化聯邦，現時新亞已持有聯邦72.42%，另會德豐（020）屬下公司持有1.75%，為此，新亞將付出現金代價10.16億元。聯邦於9月底每股資產淨值為4.32元，私有化價格折讓25.9%，聯邦主要資產大部份為地產，這種折讓已非過大，可以接受，新亞從此獲益，只是每股資產增加3.38%。
私有化對新亞較為有利之處，是未來的現金回流。於9月底聯邦淨債務5230萬元，但參與擎天半島及京士柏項目各20%，已提供貸款12億元（3月底數字），兩項物業將於2004年第一季完成，屆時資金回籠，可供新亞運用，若不私有化，資金仍由聯邦保留，換言之，新亞私有化的代價，可於兩年內收回有餘，期內只負擔利息開支，便可分享聯邦的業績額外27.5%。
聯邦因撇數影響，9月止半年虧損3.53億元，若無撇數，應有盈利8160萬元，以此推算，私有化代價相當於PE22倍以上，但上述盈利只是物業租金及投資收入，售樓盈利有限。
上述兩項目發展中，可望帶來貢獻，另一發展中的葵涌工貿樓宇，雖已撇數，也不敢期望有貢獻，除此以外，聯邦的土地儲備只是農地530萬方呎，雖已撇數，但價值成疑。
聯邦所持證券投資，包括九倉（004）1.3%，市值5.03億元，其他上市投資5.89億元，此外，聯邦積存未售樓宇16.5萬方呎，九倉股份主要用於會德豐控股，是否可以套現，情況較為複雜，其他投資及存貨，若作出售，估計可套現10億元，這是對新亞較為有利之處，可說受惠不太大，畢竟擎天半島及碧堤半島出售後，新亞的財務已顯著改善。
私有化落空的新亞，並不可能反映資產淨值5.2元，昨日急跌至2.25元，會系重組可能只是開始，但期望會德豐私有化新亞，相信是明年5月之後（私有化聯邦於明年4月完成），在此期間，又會漸漸成為冷門股，此後的新亞，只能逢低緩緩收集。
齊明