早前特首在公開場合，揚言要把樓價推高一點；萬眾期待的新房屋政策，終於在上月由房屋及規劃地政局局長孫明揚公布，局長明確指出新房屋政策的三大原則，及九項救市措施。近日，新樓盤的銷售情況十分理想，地產商更借勢加價及加推單位。個別地產商及評論員指樓市會止跌回升；但筆者認為新政策不能有效使樓市復甦，冀望政府的「九招」能挽救樓市，只是癡人說夢！
嶺南大學市場及國際企業學系副教授 呂漢光
首先，特區政府經常說要穩定樓價，筆者有點莫名其妙。亞洲金融風暴後，樓價急速下滑，累積跌幅超過六成；但過去一年多來，樓價基本上十分穩定，只是緩慢地向下調整。因港元與美元掛鈎，資產、物業價格及工資等，均會下調，從而拉近與鄰近國家的物價水平。強說制訂措施是要穩定樓價，可不直接承認要推高樓市？
新房屋政策的三大原則是：政府退出私人房地產市場、取消七成置業比例和每年五萬個公營房屋資助機會、及維持協助最有需要家庭住屋需要。筆者曾在年初在本報撰文，呼籲政府光明正大地撤出樓市；假若政府能貫徹以上三大原則，將是特區政府成立以來的最大德政。
另方面，千呼萬喚始出來的救市措施，主要從未來的土地及住宅供應入手，但短期的樓宇供應還是受地產商控制；據報道，地產商的土地儲備充裕，未來數年「一手樓」的供應，可謂源源不絕；簡單來說，有關措施只會對中、長線的住宅供應有較明顯的影響，對短期樓市不能發揮顯著作用。
略懂基礎經濟學理論的人，大多明白物業價格是由住宅供應及需求所決定；而住宅供應並不局限於新建成樓宇，儘管政府能有效控制中、長線的新住宅數量，但仍無法調控私人房地產市場的總供應量。救市措施中，只有提供資助置業貸款計劃，能對住宅需求有輕微作用；修例加強保障放租業主，對住宅需求恐怕沒有影響。從以上分析，短期的住宅供應及需求，不會因政府推出救市措施而起了明顯變化，奢望樓價上升，有點不切實際。
過往樓市暢旺時，「二手樓」的成交量十分高，而樓換樓客更是市場主角；但負資產問題迫使樓換樓客離開市場，金融管理局對「二手樓」按揭業務的諸多限制，有如雪上加霜。為迎合市場需要，地產商為「一手樓」提供「二按」服務，促使樓市成交集中在新樓盤。
事實上，要樓市回復動力，首要任務是要二手市場活起來，沒有二手市場的房地產市場，是不可能健康發展。早前，金融管理局終於同意，讓銀行為客戶提供一站式九成按揭保險服務，業主可以直接向銀行申請九成按揭，而代價只是息率稍高於傳統的樓宇按揭；由於宣傳不足，大部份的準買家並未留意九成按揭的詳情，有關新措施的成效，還有待觀察。
如無意外，救市「九招」對失去動力的房地產市場，只能泛起輕微的漣漪，而最大得益者，將是擁有龐大土地儲備的地產商。要樓市復甦，樓換樓客的數量是關鍵所在；負資產業主數量不減，樓換樓人士不可能大幅增加，更遑論要二手市場活起來；樓價不升，負資產問題要長時間才能解決。一個複雜的問題，冀望以簡單的措施，通過控制未來的土地及新住宅供應，便能獲得圓滿解決，恐怕只會事與願違！