香港興業（480）於香港的發展，局限於愉景灣，且可供銷售物業不多，以致業績常有反覆。
愉景灣二白灣的海澄湖畔一段已落成，全數已售清，帶來分類業績1.23億元，已較上年同期的虧損2550萬元為佳，香港興業佔該項目50%，計入截至9月止半年盈利，使純利達6810萬元，較上年同期增長達143%，每股盈利5.9仙，但不派發中期息。
除物業發展外，於本港及上海亦有物業出租，帶來租金淨貢獻6380萬元，稍低於上年同期。於曼谷及新加坡的酒店，入住率維持而房租則跌，貢獻只有830萬元，較上年同期減少35%，潔具製造業務仍有小量虧損，服務性行業錄得1370萬元虧損，增加234%，此等服務包括會所、渡輪服務及新成立的醫療保健服務。
此外，香港興業亦持有一個投資組合（3月底約16億元），期內帶來虧損1490萬元，而上年同期則有盈利1830萬元，期內又將投資於東京一項物業發展權益10%售出，獲利2420萬元，扣除此項非業務收益，則純利只有4390萬元。
二白灣仍在發展中，共分四期進行，海澄湖畔二段已在銷售，短期內完成，該段面積較一段多40%，而售價已降30%，是初期出售的價格，希望可以逐漸提升，但銷售進度不明，而佔31%的東涌藍天海岸一期已策劃出售，該項目單位共2022個，已作撥備，是否需要增撥，看市道而定。
於國內的發展，天津商場已完成，並租出97%，上海閘北區的重建項目已在進行拆遷工作，於上海靜安區的發展權已落實，國內的物業業務則保持穩定。
本港樓市逆轉，近期措施或有助穩定，但難望與過去比較，香港興業下半年展望，看銷售策略而定，二白灣仍可興建89萬方呎面積，只佔50%，東涌藍天海岸亦不寄厚望。
本港物業發展的貢獻大不如前，香港興業發展目標已轉移至國內，醫療及保健服務不易獲利，雖則號稱折讓大，但已無意義，樓市的轉變，使其投資價值大減，只適宜於跟隨市勢作短線買賣。
齊明