香港城市大學社會科學學部講師 吳家鎚
日前，由房屋及規劃地政局局長孫明揚所公布的九項新房屋政策，目的既是要針對現時死寂的房地產市場，另一方面，亦希望藉此確立政府在房屋政策上的角色及定位。
以往的香港房地產業及房屋買賣有極其重要的角色，既是政府主要的收入來源，亦是香港經濟發展的重要槓桿，因此房地產業能否健康平穩發展是保持香港社會、經濟以至政治穩定的先決條件。「地少人多」既是香港房地產發展的有利的因素，但同時亦是發展的局限，在這主觀因素下，政府的角色定位是土地供應者之餘，又扮演着房地產市場的監控者，定位有相當難度。但由於政府是壟斷土地供應的主角，所以土地供應機制必須有效及絕對清晰；而這個機制必須有三個大前提：
一、土地供應的多寡應以長遠經濟和社會發展為依歸，以未來人口、房屋需求為根據，不能以刺激樓價、樓市為目的。因為地產市場與其他金融市場不一樣，它需要一個消化期，因此任何試圖獲得短期效益而趨生的需求，最終必令樓市出現大幅調整，特首所提出的八萬五和七成人置業的指導性原則最終引發的地產危機是一個深刻的教訓。房屋需求會視乎不同的因素而增加或減少，所以土地的供應必須平緩地調節，故現時的停止土地供應新政策必須審慎，不能為一時社會政治壓力而貿然實行。
二、土地供應時必須注意土地使用的結構性平衡；近年由於香港經濟結構轉型，大部份製造業北移，服務型經濟卻不斷脹大，對工業、寫字樓、住宅用地等都呈現出不同的需求，因此土地供應要以市場為導向，再加上合理和彈性的城市規劃配合，換句話說，土地的供應不應集中於某類用途，而應以個別的土地需求作為供應準則。在新房策中似乎只集中住宅用地的供應的討論，而忽略了其他類別的土地需求與香港經濟發展的配合，這意味着政府未必能平衡市場上對不同土地的需求。
三、要有效掌握調控土地供應，政府必須準確掌握人口增長、經濟數據等資料，尤其對房屋需求，宜作長期系統性分析，並增加透明度，避免對房屋需求作出錯誤的預測，否則反而搞亂了市場規律，最終受害者仍是普羅大眾。
最後筆者認為政府對樓市的任何干預措施都必須考慮兩個重點，首先，如何清楚界定政府在房地產市場中所扮演的角色：如果只是作土地的供應者，便要集中管理其供應系統而非直接介入房地產市場，但當然政府仍有責任為有住屋需要的低收入市民提供公營房屋，基於自由選擇原則下，筆者並不反對租金卷的資助模式，但要以公平資助、有選擇權為出發點。
其次，我們要改變過往將房地產業作為政府主要收入來源的發展策略，特區政府應吸收過往的經驗，如九八年金融風暴危機，正反映出如果經濟結構過份依賴服務業和房地產業，會很容易受到外圍因素影響而出現問題，所以特區政府在出招挽救樓市的同時，亦應考慮未來房地產業在香港經濟發展中的角色。無可否認，過往香港的經濟繁榮，房地產有其影響力，但筆者認為更重要的是香港人對危機的應變力和適應力，因此多元化經濟發展的路向似乎是我們日後的發展。