政府上周公布房屋政策的措施,以刺激樓市,公布後地產股連升數日,港股亦配合外圍市況而急升。就托市政策內容分析,可分兩層面。首先,就是政策對樓市所發揮的效用;第二,就是對股市,特別是地產股的作用。
在樓市方面,大家都知道地產市場的表現建基於市場供求情況以及基本經濟狀況,今次政府之政策可歸納為一個重點,就是收緊供應量。停止賣地、勾地及停售居屋、公屋,無形中就是斷絕新的供應量,減低發展商要減價清貨的壓力。然而,在現時香港的市場情況,單是供應減少的作用已不大,因為經濟不景以及舊有存貨太多,令需求量同樣減少,消弭了縮減供應之作用。隨着破產個案增加,銀主盤及二手樓之供應亦會增加,成為市場上新的供應,其影響力亦不容忽視。
從前筆者曾以為當樓價跌至某一水平,令供樓與租金之數目相近之時,便是見底的時候,此想法筆者已在年初修訂。主要原因是近3季租金水平再度下滑,租盤空置率亦有所增加,令樓價有進一步下調之壓力,此惡性循環似乎仍未有改善的情況。因此,今次政府的措施只從供應量着手,作用極有限,大家不宜過份奢望。
在對地產股之影響方面,作用可能會較大。首先,整套政策仍是鼓吹樓市用家去買私人新盤,令地產商有較大的市場去沽貨。由於地產股早前大跌,走勢上已嚴重超賣,配合今次政府的公布為藉口,觸發沽空盤補倉,便順利地製造強勁的技術性反彈。筆者認為是挾倉成份多於前景已有所改觀。控制新樓供應,令地產商手頭上積存的新樓盤較容易脫手,自然會有利股價反彈。但要知道這些利用刺激只是短暫性的,長線的不利因素仍未解決。
對於今次措施,其實已是政府最後的板斧,若形勢沒有改善,相信也沒有其他辦法。無論如何,政府在財政緊絀的情況下,絕對無理由利用補貼的方式去托市。
恒指上周先急跌後回升,仍算是處上落市的局面。當然,上周五恒指收於9800點之上,似乎醞釀出現突破。然而,在基本因素未有改善迹象之下,暫時仍當是技術反彈為主。
從期權未平倉合約分析,認購期權主力倉底在10200及10400點,故此,就算大市再升也難以突破此兩關口。從值博率計算,筆者認為入市價值不大。
順帶一提,過往不斷收到讀者電郵問及有關筆者之實戰理論,特別是過往在本欄提及之期指測市法。最近筆者已將過往之文章重新編寫,加入新內容輯錄成書,書名《講金先講心》,於本周面世,承希賜教。
沈振盈 訊滙證券董事總經理
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