政府公布9項措施以刺激下滑的地產市場,主要從供應方面着墨,筆者預料股市對上述消息反應正面,因供應大幅減少。而中長線效果取決於經濟因素,市民是否有信心入市。
有關控制供應措施細節不贅,此文主要討論措施對地產及股份(包括地產及相關股份)的影響。
雖然大部份的措施已在市場預期之內,但是政府今次之行動向市場發出一個清楚的信息──政府將土地供應者的角色減至最低。
有兩點想提出討論:
(1)停賣地及暫停兩鐵物業發展至年尾,的確起到一定的作用,特別是兩鐵沿線物業,佔供應量的比重也相當大。但是,政府卻仍然准許地產商換地及更改土地用途申請(例如由農地轉住宅用地),所以發展商仍然可透過補地價,來增大住宅用地,興建房屋。從此點來看,土地供應並非全部一刀割停止。
(2)過去有業主投訴,遇着租霸,損失慘重。筆者相信在修改租務條例後,有部份業主願意將單位放租,但單憑此點是否足以刺激物業投資,仍是未知之數。雖然現在息率低及租樓回報平均有5厘,但投資者入市主要考慮經濟發展,所以租務條例的幫助只屬中性。
樓市能否長線保持平穩或上升,主要視乎經濟因素,但是我們也見到需求確實存在。在今年9月樓宇成交量錄得按年計11%之升幅,而於今年首9個月錄得按年計1%之輕微增長,顯示物業需求穩定。另外,樓價自年初截至今日下跌8%,主要因為美伊局勢緊張所致。
故此,樓價在利好消息刺激下,可望有一反彈,但反彈速度難估計,幅度也難超過10%,主要是未來兩年供應的單位數目達到6.6萬個。
筆者對整個地產股類別抱中性看法,但對個別股份建議買入,包括新鴻基地產(016)及恒基地產(012),主要取其擁有豐富土地儲備及大量現樓待售。他們可以「低賣(賣樓)、低買(買地或換地)」,所以未來選股也應像國企紅籌一樣,買入「龍頭」股。
地鐵(066)料為受影響股份,估計地產收益將因停賣地產項目而受損,維持建議「沽出」。
李錦 新鴻基證劵策略師