最近特首有意無意間說了希望稍為托高樓價，搞得滿城風雨。筆者作為業主，當然希望樓價上升，但明白這只是良好願望。故此過去寫文章分析樓市，從沒有建議政府推出措施「托市」，所有建議都是希望搞活二手樓市，令市民的就業機會增加（見八月二十七日的文章）。
九七回歸前後，樓價大幅飆升，特首根據行政會議成員的意見，推出八萬五政策，本屬無可厚非。當時行政會議成員包括房委會主席、房協主席、大地產商和測量界的代表，以及政府高官，理應能夠向特首提供全面和照顧各階層利益的意見。現在這些人卻置身事外，把責任全部推給特首。
根據房屋局的資料，八萬五的數字，是假設每年人口增長百分之一點六，即約十萬人，所推算出來的。但回歸以來，本地人口增長持續放緩，每年平均增長不足六萬，去年更跌至四萬八。五年來，人口增長只有二十多萬人，又如何填滿近四十萬新建的房屋？
從數字上看，九七年香港的住戶數目大致上已和當時的樓宇數量取得平衡。樓價飆升的原因，主要是炒家手上持有不少空置單位。故此當時不少人建議政府透過增加土地儲備的訊息，令大地產商和炒家知道土地供應將會源源不絕，迫令炒家離開市場，將手上單位售給真正使用者。
只可惜，政府不但增加土地供應，還制訂八萬五的建屋指標，導致公營和私營發展商大量建屋，囤積的單位數以十萬計。隨着經濟衰退，人口增長放緩，每年房屋需求大減，結果是樓市嚴重供過於求，樓價焉能不大幅下挫？
政府要搞活樓市，實應吸取過去五年被大地產商牽着鼻子走的教訓，要和他們劃清界線，樓市才有希望。九八年政府停止賣地九個月，二○○○年政府宣布減建和減售居屋，去年又宣布停止出售居屋十個月，為何這一切措施都只能發揮短暫作用呢？
政府停止賣地和出售居屋期間，大地產商卻繼續以低價補地價去增加土地建屋，之後便以低價促銷單位。最近又以環保為名多建住宅單位數以千計，令住宅樓宇的高度不斷增加，影響景觀和空氣流通。大地產商大量建屋，每年繼續賺取數以百億元計的售樓利潤。
政府要挽救樓市，便要推出政策打破上述惡性循環。過去十多年，大地產商憑低技術的地產發展，從市民身上賺取數以千億元計的利潤。政府若繼續對地產商呵護備至，只會助長他們的氣燄，令香港經濟更難轉型。
事實上，樓按和地產相關的本地銀行貸款，回歸後不但沒有下降，反而從佔整體貸款的四成多，上升至接近六成。香港經濟對地產的倚賴，竟然有增無減！
過去一年，政府以勾地方式取代公開拍賣土地，減少出售居屋，收回公營機構的土地發展權等措施，已朝着正確方向發展。現在要做的，是要搞活二手樓市場，方便現有業主轉換居住環境，而不應再推那些沒有經濟能力的家庭去幫大地產商清貨。
例如政府若調低二手樓宇買賣釐印費至股票交易水平，已可降低交易費用達樓價百分之三。倘若樓價繼續尋底，大部份單位跌穿一百萬元，到時政府的釐印費收入每宗買賣也不過一百元而已。
既然二手樓業主過去購買單位時已付出釐印費，現在再在市場出售，政府實應考慮給予寬減，藉此刺激二手樓成交，帶旺各行各業。
香港理工大學商業學系副教授 林本利