美國股市見頂回落已經兩年多，跌幅至今超過40%，但美國樓市卻依然壯旺，過去1年樓價升幅幾達10%（英國樓市泡沫更厲害，與去年同期比較樓價竟漲升22%）。樓市之所以熱火燎天，是因為「製泡先生」格林斯潘這個歷來最差的聯儲局主席，把利率壓到極低水平。
我在本欄也曾寫過，前所未見的連環減息行動以及信貸易得，讓美國人得以享用更低息把物業轉按，套現花費。這兩年來，美國經濟一直由樓市支撐，代價是樓按債務屢創紀錄。過去12個月，按揭信貸大增6000億美元，刷新了歷來紀錄。這個絕非小數目，不要忘記，美國經濟在2001年才不過增長1800億美元。
不過，做樓按和消費者信貸生意的，現在也開始遇上麻煩。壞帳及不履約貸款比率最近大幅上升，破盡紀錄，做按揭生意或消費融資的公司，股價在近期莫不大跌。股價大跌會令到這類公司融資成本增加，以及削弱他們批出新貸款的能力。
這類股份當中，房利美（FannieMae）最值得一談。房利美一向是美國投資界的寵兒，但股價最近亦破位而下（見附圖）。這個變化很值得注意。
房利美是美國政府支持的企業，在某種程度上似有美國政府的擔保，故此它往往能在資本市場以「人為的低息率」拆借入巨額資金，並可以用較低的息率批出樓按貸款，成為樓按債務急增的其中一個主要動力。如果房利美的融資成本上漲，那麼由信貸（低息貸款）主導的樓市升勢便會中斷。
我說房利美能以「人為的低息率」拆借資金，是有理由的。這家公司借貸比率那麼高，若非被認為有美國政府擔保，它的債券只能歸類於垃圾債券級別，它要發債，所付的息率應是9厘以上，而不是現在的5.75厘。如果房利美要付足9厘多才能發債，美國人的按揭成本必會大增，樓市肯定受壓。
美國政府擔保房利美的巨債，是因為腦袋出了問題。股市的頭腦可十分清醒，故此房利美股份被拋售，是一個很值得重視的訊號。它預告美國樓市行將冷卻，甚至崩潰。若然如此，美國的按揭和消費信貸將大為收縮，帶來真正的經濟衰退。至於發生的時間，估計快者就在今年底，慢者亦會在明年出現。
因此，我依然建議各位沽出美國的金融股和地產股。不過，美股近期跌得急，開始出現溫和的超賣，預料10月中或10月底會出現中期底部，然後展開反彈。這個反彈升浪可能延續至明年1月，但長線而言，美股的前景仍是極劣。
（本欄隔周逢星期一刊出）