實戰理論:地產股要減持

實戰理論:地產股要減持

近數月地產股表現疲弱,明顯跑輸大市,從股價表現正可反映出投資者對未來地產市道的看法。筆者在年多兩年前看好地產股表現,原因是看到樓價已下調至一個合理水平,即是租金相等於供樓款項,用家自會入市吸納,為市場製造出一定的需求者去消化短期供應量。過去一年多,地產股的表現亦正如筆者所料,跑贏大市。
然而,此看法已有所改變,早前在本欄中亦有提及,短期主力領導大市回升之股份已變成銀行股,地產股將成為明日黃花,短期將跑輸大市。
或者有人會問,前周新地(016)推出的珀麗灣銷售情況不是很理想嗎?
其實大家要留意的是,珀麗灣主要是靠減價促售,銷情理想是應該的,並不值得驚喜,但對同區的二手樓價將進一步構成壓力,而發展商亦明顯有劈價清貨的意欲,正是看淡後市的心態。在現時的經濟環境之下,估計還存在於市場之用家需求已被大量消化,而接踵而來的供應量應難以承接,更遑論現存於市場之二手樓盤,此點確實令人擔心。

樓價跌勢再蔓延
金融風暴後政府為托市而大量批出的首置貸款,及地產商之二按免供優惠已屆期滿,此等業主短期供款將有所增加,若他們受減薪及裁員影響而缺乏還款能力的話,勢將對市場構成沽壓,加促樓市下調。
其實樓市表現除了建基於供求關係外,亦與社會經濟狀況有直接關連,以現的經濟基礎來看,樓市數年內難有起色。特別是從近期成交顯示,二手成交繼續萎縮,連中半山豪宅,特別是樓齡較高的樓宇,成交價跌幅尤其厲害,顯示樓價下調之勢正再度蔓延。以現時樓市之狀況分析,地產股短期只會有反彈乏升幅,策略宜趁反彈沽貨。
講開樓市,筆者覺得香港市民真的要認真反省樓宇的投資價值,過往樓價長升的神話,其實已滅。樓價表現必須靠經濟支撐,奢求炒高樓價去帶動經濟向上,是不切實際的想法,亦有違基本的經濟理論,大家不要再一廂情願罷。
沈振盈 訊滙證券董事總經理
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