現時全港共有二百三十多萬個永久性房屋，當中近七十萬個是政府出租公屋，三十多萬個夾屋和居屋，近十萬個租置單位，其餘一百二十多萬個屬私人住宅單位。
香港理工大學商業學系副教授 林本利
私人住宅單位當中，約一半是超過二十年的舊樓，較難在市場上轉售。過去十多年，有近十萬個家庭申請了政府各種形式的置業貸款，物業轉讓方面受到一定限制。業主若將單位出售，便需要馬上清還政府的低息或免息貸款，失去政府利息資助。過去幾年，銀行以低息爭取按揭業務，亦限制客戶賣樓提早還款。
至於夾屋、居屋和租置等政府資助房屋，轉讓亦受到嚴格限制。業主若有意將單位在公開市場出售，需向政府補回地價。地價往往佔單位市值的兩成至六成，大大削弱單位在市場上流通。
加上負資產問題，一百六十萬個公營和私營的自置住宅單位，相信有超過一半在轉售方面受到一定限制。政府一貫政策偏幫地產發展商，例如容許預售樓花，提供二按，以低價投地或補地價，豁免環保設施計入地積比率等，令二手市場變成一潭死水。
過去幾年，二手樓宇買賣從九七年接近二十萬宗的高峯，下跌至近年的五、六萬宗。以這個成交量推算，百六萬個住宅單位，平均要三十年才轉售一次。
二手市場成交萎縮，不但嚴重打擊地產代理的生意，還牽連到其他行業，包括律師、設計、裝修、搬運、家具和電器等行業，受影響的從業員數以十萬計。地產代理為了自救，早已放棄二手市場，轉而幫助發展商促銷新樓。
一般而言，香港人因為工作地點改變，或者方便子女往返學校，差不多每十年便轉換居所。但由於二手樓不容易出售，以致不少人需要長途跋涉上班和上學，浪費大量時間和金錢，影響居住生活質素。難怪在經濟衰退的環境下，公共交通機構的收入和利潤反而錄得大幅增長。
政府不斷優待發展商，讓他們可以繼續以低價售樓圖利。過去五年，即使香港經濟持續不景，發展商利潤依然豐厚，還未出現大型發展商破產的例子。但小業主卻因大地產商劈價促銷，財富不斷萎縮，不少已失去家園和變成負資產，樓宇市價損失超過二萬億元。
政府若想經濟轉活，必須放棄呵護個別地產商的政策。過去幾年的經驗顯示，二手樓缺乏成交，單靠單身和年輕人士支撐大局，只會令樓價愈賣愈低，最後除了撬走居屋客外，不知還可以找到甚麼新買家。以下是筆者提出挽救二手樓的一些方案，希望政府能夠認真考慮：
（一）容許所有夾屋、居屋和租置單位業主，免補地價或以低地價自由轉讓，但所得利潤要用作購買私人二手樓。日後政府將以市價出售居屋。
（二）容許所有置業貸款業主自由轉讓物業，不會因此失去政府利息資助。
（三）放寬銀行樓按至九成，甚至十成，或十成四，跟負資產轉按一致，方便負資產業主換樓。
（四）政府置業貸款只可用作購買二手樓。
（五）未來幾年，不准地鐵、九鐵、房協和房委等公營機構建屋，直至現時二十萬個空置單位和另外十多萬個興建中的單位得到一定消化後再作規劃。
（六）加快輪候家庭入住公屋，並容許他們選擇收取租金津貼租住私人二手樓。
（七）禁止地產商出售樓花，以低價投地或補地價，取消豁免環保設施的政策。
（八）大幅調低二手樓宇買賣釐印費，取消物業稅，容許所有供樓利息用作稅務寬減，不設年期限制。措施鼓勵有能力的家庭，購買多一個單位作為度假之用。
上述方案可能令政府每年損失數百億元的稅收，但相對於樓價每年下跌一成的數千億元市值損失，可算微不足道。既然政府在估計人口數字和制訂八萬五政策上出現嚴重大失誤，實應拿出勇氣和決心去解決房屋過剩的問題，向百多萬小業主作出交代。