房地產市道不景時，房子出售比好景時遠為困難。這可不是一般人所說的缺乏買家，而是因為像勞力市場一樣，房價下降時類同房子的價格差數上升，增加了訊息費用。
第四章生產要素的合約安排
第八節：失業的理由（續）
上文的失業解釋可以簡化。經濟不景，勞力的需求下降，同樣勞力的工資下降有不同的頑固性，導致工資差數上升。這差數越大，訊息費用越高，被解僱了的不容易知道自己的工資所值。另一方面，騎牛搵馬，先接受低薪然後另謀高就，對勞力的資歷訊息有負面影響。一個人選擇失業，是因為他認為應值的工資其勞力賣不出去，而可以賣出的工資他又不願意接受。被解僱是解除合約；解僱後找不到新的合約夥伴，是失業。
為什麼會有經濟不景或經濟衰退呢？這問題與失業有關，但是另一個問題。一個制度穩定而又不大受外地影響的國家，經濟的上落差不多可以單看該國的貨幣政策而知端詳。這方面佛利民（M.Friedman）數十年的勤修苦練，加上天才絕頂，其研究所得令人拜服。
然而，有些地區的經濟盛衰就不能着重於貨幣量的增減那方面看。香港是一個例子。一九九六年末與九七年初，我兩次公開說香港將會有十年以上的經濟衰退，而這衰退是與九七回歸無關的。一九九八年我再說，香港政府當時決定的公務員加薪百分之七點二與勢在必行的強積金，將會火上加油，導致災難性的發展。這些推斷不用水晶球，也不要需要碰巧，而是擺在眼前的局限轉變不容許其他看法。
中國大陸是香港最主要的經濟夥伴，也是香港最主要的競爭對手。九六年我見大陸青年的知識增長快得驚人，比八十年代時我能想像的快得多。屈指一算，同樣本領的青年，大陸的工資只有香港的四分之一。另一方面，朱鎔基在九五年成功地控制了中國的通脹，而香港則有聯繫匯率，使工資與物價不能以匯率調整。九七年八月的亞洲金融風暴我事前看不到。這風暴使我對香港的不景推斷提早出現。
一九九八年我對曾蔭權打趣說：「你是財爺，經濟數據在你手，但我有水晶球。如果香港的公務員不大幅減薪，而政府又推行強積金的話，香港的失業率會超百分之八。」他不相信，而我則沒有想到四年之後還差一小點。無論怎樣說，上述的局限轉變含意着香港的工資與物價會向下作長時期的調整，又因為工資的下調有不同的頑固性，提高了市場工資的訊息費用，失業暴升是後果。
失業主要是勞力或員工被僱主解約後一時間找不到新的合約夥伴。經濟學者沒有集中地這樣看，除了訊息的處理失當外還忽略了兩件事。其一是失業只能在分工合作（有僱用合約）的情況下發生。在舊農業操作的情況下，一家數口耕種自己的或租回來的土地，失業是遠為少見的。其二更重要：不同的合約安排會有不同的失業與就業的機會。
失業機會最高的是固定工資合約（wage/salarycontract），因為這類合約沒有自動調整工資的機能。（公務員是固定工資加「鐵飯碗」，與市場的合約不同。）讓我分析三種其他合約來示範失業與就業的問題。
（一）底薪加獎金 獎金（bonus）又稱花紅或分紅，有底薪（basicsalary），年尾分紅（也有按月的）通常是以利潤的一個百分比拿出來攤分。顯而易見，生意下跌，分紅的減少是工資的自動調整，而底薪越低被解僱的機會越小。
底薪加獎金或分紅的合約通常用於商業機構中較高的職位，而約期一般比較長。今天在中國大陸，商業機構中的低職也常用獎金合約。傳統上，日本的分紅合約是比我所知的其他地區流行的。這應該與他們比較多用終生僱用合約有關。日本傳統的失業人數比美國的低很多，但經過多年的經濟不景，失業人數上升至今天（二○○二）的百分之五強。據說那裡好些機構的利潤下降至零或近於零，失去了分紅工資自動調整的機能。
有趣的是，雖然分紅合約被解僱而失業的機會比固定工資的為低，但被僱用而就業的機會卻比較困難。這是因為分紅是以利潤的一個百分比攤分，一家機構內有分紅合約的員工會反對多人的參與，為恐獎金會分薄了。
（二）底薪加佣金 這種合約安排通常是很低的底薪加職員總銷售量的一個百分比。與分紅不同之處有二。其一是佣金不以利潤算；其二是由員工個人的銷售量算出來的佣金是個人獨佔的。換言之，佣金制度有員工替自己工作的性質，分工合作的範圍不大。
只要職員（以佣金算通常稱經紀）不需要牌照，在佣金合約的安排下，失業機會最小而就業機會最容易。四十年前的北美，潦倒窮途的香港留學生要找工作餬口，作純以佣金算工資的上門求售的售貨員，一般是一開口就有工作。這種工作屢遭白眼，不易做，同學們問津者不多。
（三）件工合約 以件數算工資，通常是製造業，失業（被解僱）的機會也遠比固定工資為低，但工作的時間可長可短，有時要加班，有時不夠工作，而有時要跑兩三家工廠才能獲全職。
工廠老闆接了訂貨單，算好了件工的成本才開工。訂單多而大，工廠要加班，加班也趕不了就要發出去給他家製造。訂貨不足，工人的工作時間也不足。工廠通常不喜歡因為訂貨不足而解僱件工。但如果長期訂貨不足，件工工人的流失是常有的事。生意不景，件工的工資調整是減時間，或僱主與工人洽商減件工之價。
有不同合約的選擇，可以減低交易費用。這點我說過了。在失業的訊息問題上，有不同合約的選擇，可以增加工資自動調整的機能，使訊息（交易）費用下降。然而，政府的干預往往約束了合約的選擇，減少了工資自動調整的機能。美國的工業往往不容許件工；好些行業的經紀要有牌照；最低工資的規限與長期合約只能約束僱主，減少了獎金（分紅）合約的採用。
其他生產要素或資產的成交訊息費用與勞力有類同之處，但因為性質不同，其交易費用也有差別。在美國，一所獨立房子的出售往往需要一年半載的時間。類同的房子的價格差數比勞力的為小，但因為價值比僱用勞力高得多，房子的成交買賣雙方都要多花時間找尋、考慮。價值較高的物品尋覓時間較長的論點，是史德拉（G.J.Stigler）的貢獻。
與我們這一節更有關的，是房地產市道不景時，房子出售比好景時遠為困難。這可不是一般人所說的缺乏買家，而是因為像勞力市場一樣，房價下降時類同房子的價格差數上升，增加了訊息費用。（較正確地說是價格的差數比率──coefficientofvariation──上升。）股票市場可沒有這種現象：股市下跌，出售股票不會增加困難。經濟不景之際，工資的差數比率通常高於房價，而後者的差數比率則遠高於股價了。
最後不妨略說一下房子租賃的問題。只舉住宅公寓與商業樓宇的例子算了。市道下跌，空置公寓的租值下跌沒有勞工那樣大的不同頑固性：租的叫價沒有大差距。問題是好些地區有某程度的租務管制，租了出去的公寓不容易收回來。在完全沒有租管的情況下，經濟不景，租出空置公寓是比失業率上升時找工作容易的。
商業樓宇出租的困難有二。其一是裝修的投資要由哪一方支付。業主通常負責基本的裝修。但好些行業，在基本裝修之上的補加裝修可能需要龐大的投資。租期不夠長租客不願支付大投資，而長期租約的租金釐定比較困難。業主作為額不菲的補加裝修是有的，但這類裝修通常只適用於個別租客。如果商戶租客破產，或欠租半年後跑掉，私人擔保不一定是可靠的保障。第二個困難是經濟的上落對商業樓宇的需求影響比住宅公寓的大。經濟不景，商業樓宇的空置率通常比住宅公寓的高得多。
（《經濟解釋》之九十；第四章完）
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