很奇怪地，美國稅法沒有明確表明甚麼是美國納稅人，每一個人或每間公司都會有機會被視為美國納稅人，這說法是美國不會根據國籍來釐定納稅人的定義。換句話說，縱使你不是美國的公民或綠卡持有人，也有可能被視為美國的納稅人。
最普遍的情況是，若你是香港公民，但並不是美國綠卡持有人，而你在美國擁有一所出租物業，那你已經有繳納美國稅的義務。你必須每年按時向美國聯邦政府申報由該物業所產生的租金收入及開支。
在報稅表上，你需要計算你所要繳納的聯邦入息稅，這入息稅通常是按照你所擁有的租賃物業的純利來計算。舉例說，若你每年租金收入是二萬美元，但你的出租支出分別是管理費三千美元、雜費一千美元、物業稅二千美元、物業貸款利息八千美元，扣除一切開支後，你租賃物業的純利為六千美元，該六千美元便會用來計算你應繳交的聯邦入息稅。
除此以外，繳稅的多少亦要視乎該物業是位於哪一個州，因為不同的州有不同的稅例，你要向當地的州政府申報該物業所產生的租金收入及開支，同時在報稅表上，你亦需要按照該州政府的稅例計算你所要繳付的州政府入息稅。
在通常的情況下，若你擁有的是出租物業，在每一年度，你必須要填報兩份報稅表，一份是申報聯邦稅，另外一份是申報州政府稅。美國的個人課稅年度通常是從一月到十二月，所以你的聯邦稅報稅表必須要在下年度的六月十五日前提交到美國稅務局。若有遲誤，你將會被徵收相關利息及罰款。這些利息及罰款通常是按你未繳納的稅款來釐定的。
有些人認為因物業支出比租金多，不用繳納美國入息稅，便毋須填寫報稅表，這種想法是不正確的。若美國稅局從某些途徑得知你有租賃物業在美國，便會要求你申報所有從出租第一年到二○○一年所收取的租金收入。舉例說，若你從一九九六年開始出租物業，你現在便需要補填過去六年的報稅表，以每一年度需要填兩份報稅表計算，你需要一次過補填十二份報稅表。再者，某些情況下，美國稅局有權不允許你以租賃物業的純利來計算應繳交的入息稅，即租賃的相關支出不能用於抵銷租金收入，換句話說，你的美國稅款將會是按你的租金總額來計算。舉例說，上文的租金收入是二萬美元，美國稅局有權用租金總額的二萬美元來計算你應繳交的入息稅利息及罰款，這種處罰往往會大大增加所要繳納的金額負擔。
所以，若你在美國擁有出租物業，應盡快與合資格的美國會計師研究及作出正確的申報稅程序。
葉偉文 鄒雙
德勤．關黃陳方會計師行
稅務合夥人及稅務經理