任總的話:<br>協助負資產 降銀行風險 - 任志剛

任總的話:
協助負資產 降銀行風險 - 任志剛

金管局在5月6日向立法會財經事務委員會簡報工作概況時,我曾解釋了金管局對負資產按揭貸款(即未償還貸款額超過物業當前市值)的政策。無論是社會大眾、銀行,以至作為銀行業監管機構的金管局,一直都相當關注負資產問題。
負資產令市民在此艱難時期要面對沉重的財政負擔、令銀行擔心資產質素可能被拖低,更令金管局憂慮會對銀行體系的穩定帶來風險。雖然大家關注的焦點不同,但所採取的策略都有一個共通點:減輕負資產業主的負擔,以免出現斷供的情況。
由於競爭激烈,近期一般按揭利率已被推至遠低於最優惠利率。若要讓負資產按揭的借款人也能享受較低的按揭利率,我們就要解決銀行因負資產按揭而承擔的風險。在其他條件相同的情況下,負資產按揭所涉及的風險無疑會高於正資產按揭,而在審慎經營的原則下,銀行自然要對負資產按揭收取較高的利息。
然而,若能透過某些安排,令負資產變為正資產,銀行便會更加願意把利率調低至接近市場利率的水平。作為解決負資產問題的第一步,金管局在去年已同意將轉按負資產貸款的按揭成數由七成調高至十成。

140%按揭可三贏
要解決按揭貸款中負資產部份的風險問題,可以有很多方法。最簡單的是借款人先償還該部份的差額,貸款額減少,按揭變為有十足抵押,銀行自然樂意將按揭利率調低至市場利率水平。

當然,有能力償還這部份貸款的借款人,並不是境況最艱難的。大家最關注的,反而是那些無力填補負資產部份貸款的個案。因此,市場推出了一項安排,讓第三者承保負資產部份的貸款,或就借款人償還這部份的貸款提供擔保,好讓借款人能夠享受較低的利率。不過,借款人要先支付一筆保費。在這項安排下,銀行會得到100%物業市值的抵押,而其餘相當於物業市值40%的風險則由第三者承擔。暫時來說,第三者所承擔的風險可說是沒有任何保障,不過若物業價格回升,便會有額外的保障。第三者的擔保人會預先收到保險費,作為承擔或然負債所涉及風險化的代價,不過這項風險會隨着物業市場復甦而減低。因此這項安排是一項三贏方案。此外,發生斷供的機會降低,銀行監管機構可以放心一點。
另外一項安排是第三者向銀行買入按揭貸款的負資產部份,類似銀行按市場利率向借款人提供款額相當於物業估值十成的一按,其餘部份則由第三者以二按方式提供。在這項安排下,第三者可能需要為有關交易融資,而融資機構則要評估當中涉及的信貸風險。

把負資產證券化
這項安排一個特別之處是,按揭貸款的負資產部份(現已成為第三者的資產)可以變為證券,出售予肯冒風險的投資者(主要是機構投資者),將負資產部份的貸款變為證券,需要透過一些財務安排,若能成功,便可以將已在銀行體系以外的風險進一步分散,這項安排也有助推動資本市場的發展。
金管局的職責是清楚表明我們的政策立場,並準備好隨時提供適當的協助。因此,我很高興見到香港按揭證券有限公司在上星期推出一個市場主導的方案,以協助負資產業主以較低的利率轉按,及協助銀行管理其按揭組合的信貸風險。這項措施有助維持銀行體系的穩定,金管局願意全力支持。
任志剛 金融管理局總裁