前日港股急跌221點後，昨日稍作企穩。由於早前藍籌股已累積了一定升幅，現時借標準普爾消息進行整固也屬正常。下周四為期指結算，現時未平倉合約超過5萬張，預計在結算日前大市將出現一番爭持，若沒有甚麼特別「消息」，大市要到期指結算後才再現生機。
昨日跟大家略談標準普爾對地產股的評級，普遍市場人士都認為「後知後覺」。姑勿論評級如何，始終已成定案，但我們要了解的是評級背後的含意。相信大家都知道，標準普爾評級並不是直接降低對地產業的前景，而是在於估計物業市場的變化對地產發展商財政實力的影響，所以是次評級，極其量是影響日後發債或融資的能力，對公司基本因素沒有改變。
標準普爾之所以調低一眾地產股評級，主因是擔心公司的毛利率受壓，因而影響還債能力。但事實上，事件與評估似乎有所出入，我們不妨從兩方面去分析：
第一，標準普爾所擔心的是物業供應量增加而影響樓價，從而影響地產發展商的毛利，但事實上，各地產商近年毛利率有上升之勢。以新鴻基地產（016）為例，今年首季邊際利潤為17%，預計年中可以上升至24%。
要知道計算溢利是收入減去成本，假設預計樓價平穩發展，發展商的收入也會相對平穩，但由於近年地價回落，因而令發展商的土地儲備成本相應下調，在此消彼長的情況下，地產商的邊際溢利逐步改善已是預計之內。除非樓價再下跌，否則毛利率下跌之說難以成立。可能有人會認為，即使樓價企穩，但物業需求下降會直接影響地產商的收入，若果事實如此，這情況會反映在樓價上，觀乎近日樓價企穩，相信市場有某程度上的需求。
第二，從負債情況而言，被調低評級的公司情況並未如想像中那般差，以98年金融風暴後計算，地產股平均的負債比率達20%至30%（當然一些高負債的地產商如信和（083）不計算在內），目前地產股平均的負債比率都在20%之下，以新地為例，目前負債比率只得15%，比97年的19%還要低，所以若擔心地產股的負債情況，似乎有點過敏。從另一個角度分析，若果長實（001）、新地等公司償債能力有問題，相信很多公司都面對更大問題。長遠而言，本地地產市場發展仍離不開政府日後的房屋政策，所以投資者可以對是次評級當個別事件論。
陳永陸