最近賣地成績「理想」，即時傳出發展商會加快補地價，以及將新盤訂價調高。筆者身為業主，樓價若上升，當然感到高興。但只要稍為分析，便知道現時距離樓價反彈的日子尚遠，負資產想脫困恐怕仍遙不可及。
首先，西九龍的地皮以每方呎千九元的地價售出，很大程度是反映地皮的優越位置和政府過去兩年的環保政策。
雖說西九龍的土地仍有大量供應，但剛售出的地皮處於填海區角落，西面和南面都有海景。這和過去兩年拍賣的西九龍地皮，以及現時推售的樓盤位置比較，顯然略勝一籌。故此，地皮呎價較上次拍賣高數百元，並不算很意外。
去年二月和今年二月，政府先後推出第一批和第二批推廣環保樓宇的鼓勵措施，容許發展商將露台、加闊的公用走廊及電梯大堂、非結構預製外牆、曬衫工作平台、郵件派遞室等十多項環保設施，豁免計算入總樓面面積及上蓋面積內。發展商可透過提供上述設施，多達百分之八的總樓面面積。
另外，發展商若在住宅樓宇加建空中花園，每十五層住宅便可多建一層。連同其他豁免計入地積比率內的窗台和公用事業設施，發展商可獲豁免的樓面面積多達兩成。
因此，我們若考慮過去年多政府給予發展商的額外豁免，新地盤的可建樓面面積便增多一、兩成，西九龍地皮的實際呎價不再是千九元，最多只是千七元左右。日後發展商自然會將政府豁免的樓面面積計入售樓的建築面積內，藉此增加收入。
現時利率偏低，發展物業的利息成本大減。發展商還可以獲准興建和出售車位，去增加發展項目的收入。雖然樓盤可能要四至五年後才落成，但發展商可以提早預售樓花，盡早收回現金。
這次成功投得西九龍地皮的發展商，一向是地產市場的大好友。
九七年三月，該發展商以過百億元的價錢投得小西灣地皮。後來審計署報告指出，政府批准發展商投地後更改地盤類別和提高地積比率，令政府賣地收入大減，亦令發展商可以多建數以千計的住宅單位，違背發展小西灣土地的規劃目標。
根據過往業績，成功投得西九龍地皮的發展商，以所謂「高價」投得地皮，未必是好消息。即使日後公司發覺買貴了，也難保政府不會像小西灣地皮一般，給予額外豁免，減輕發展商的負擔。
總括而言，西九龍地皮以千九元一呎成交，並非好消息，只反映政府過去幾年給發展商種種額外的豁免和優惠，這些都是二手樓業主不能享受的優惠。由於政府的厚待，日後即使每呎建築面積賣三千元，發展商仍不會蝕本。
現時市場上還有數以萬計的西九龍樓盤待售，只希望市場上尚存的少量買家，不要被發展商提供的建築面積和付款方法誤導，買了貴貨也懵然不知。
理工大學商業學系副教授 林本利