聯儲局過去一年不斷減息，已在美國製造了一個樓市大升浪。在低息環境下，業主可以把房屋再融資，即是以較低的息率做新按揭，並償還高息率的原有按揭。不僅如此，由於最近幾年美國樓房價格漲升，業主重新做樓按時，莫不以低息加大樓按金額，把樓價的漲面升幅套現。
這個所謂「再做按揭熱潮」，使美國人手頭多了現金，故此年來美國工業生產雖然呆滯，消費市道卻依然堅挺。不過，仍有兩個問題我想指出：首先，美國樓市去年的興旺程度，並沒有報章雜誌說的那麼厲害。的確，美國樓價在過去12個月平均升幅約有10%，但這並不代表樓市茁壯發展，其實，這只是泡沫大師格林斯潘所炮製的過度信貸增長，把通脹壓力由股市轉移到樓市罷了。
從附圖可見，美國二手房屋最近幾年銷售急升，但單一家庭新屋動工率卻相對平穩。換句話說，美國樓市投機之風日盛，二手樓買賣大增，相比之下，新屋銷售只是平穩而已。
正所謂「溫故知新」，我們只要看看97年香港樓市，就知道破紀錄的成交和買賣合約宗數，所代表的是樓市見頂而不是見底──與97年比較，本港的樓宇銷售和買賣合約數字現已大跌約7成，而樓價則暴瀉約5成。因此，我不會簡單地把某個市場成交壯旺，看成是經濟強勁的迹象，反之，我會懷疑這個市場是否已經過度投機，遲早崩潰。
現在，美國樓市看來會愈來愈脆弱，因為過去一年的升浪，是由低息所引發，但利率已不再下跌，而且更初現升勢。假如美國經濟一如大眾所料般復甦，利率更是必升無疑。
對於美國的經濟和樓市，我有一些看法。如果經濟復甦，利率回升，美國樓市肯定會冷卻下來，甚至崩潰，因為再做按揭的遊戲不能再玩下去。好了，如果業主不能透過再做樓按去加大按揭套現，消費市道肯定不濟，經濟復甦也就不要提了。因此，我一定不會把身家押在美國經濟復甦之上，今次復甦即使有亦不會強，更加不會長。
其實我深信美國經濟經過今年首季反彈後，在下半年或明年又會掉頭向下，而這一跌將是嚴重得多的「真衰退」，去年的經濟不景與之相比，只是開胃前菜而已。
最後，我建議各位沽空所有與美國樓市有關的股份，因為這類股份年來升得太多，股價太貴。
（本欄隔周逢星期一刊出）