理工大學商業學系副教授 林本利
最近房委會成員王于漸教授提出建議，政府應該容許居屋業主在免補地價的情況下，可將單位在公開市場出售。王教授認為此舉可以令二十萬居屋業主即時受惠，以每名業主免補地價五十萬計算，政府大約犧牲千億元地價。但由於財富效應，刺激居屋業主換樓，私人住宅樓價反而會上升。
由於政府出售公屋，容許富戶和申請自置貸款的公屋居民，可以免受入息審查購買二手居屋，令大量買家流入居屋二手市場，並影響私人住宅市場的交投。若容許二手居屋免補地價變成私樓，可以將兩個市場合而為一，避免出現「劣幣驅逐良幣」的現象。
過去幾年二手居屋不斷侵蝕私樓市場，與政府錯誤的政策有關。但若依照王教授的方法去解決問題，恐怕會將錯誤政策延續。
首先我們要弄清楚政府提供公屋和居屋的原來目標。政府提供公屋，是要幫助一些沒有能力購買和租住私樓的居民。至於居屋計劃，是讓入息高於申請公屋上限但又缺乏能力購買私樓的家庭，可以自置物業。很可惜，過去十多年，由於利益團體施壓，政策已遠離原來目標，房委會與私人發展商互相爭利。
政府向公屋和居屋居民提供大量租金和地價補貼，本身屬於一種福利，類似因失業接受綜援，只屬過渡安排。當公屋和居屋家庭經濟能力得到改善，便應重投私人市場，將單位交出或出售，讓其他有需要的家庭入住。
可是過去十多年，由於利益團體湧現，房委會又領導無方，以致公屋和居屋的興建目標已完全變質。房委會不斷在優質地皮上興建公共房屋，單位設計、裝修，以至屋苑的設施和管理，直逼私人住宅，這又怎能鼓勵居民遷出呢？
隨着香港經濟環境改善，房委會要提供優質，甚至豪華公屋，我們當然不敢責難。但問題是提供公共房屋的成本大增，又應由誰來承擔呢？雖然成本大增，房委會受制於租金不可超越住宅收入中位數一成的限制，不能將成本轉嫁原來居民，只能向新住戶埋手，調高租金至二、三千元以上。但這些新住戶，正是入息最低和最需要公屋的家庭。有些無力承擔貴租，只好搬往新界的舊式公屋。
過去房委會還可以透過出售居屋所得利潤，補貼公屋租金。但隨着樓價大跌六、七成，居屋自身難保。房委會若繼續向居屋提供四、五成折扣，根本連行政和建築費也無法收回。難怪有人認為王教授的建議，只是為房委會日後以市價出售居屋鋪路。
筆者支持政府以低價出售公屋，因為認購的居民根本無力購買私樓，政府只是將長期的租金補貼變成一次過的售價補貼。但筆者反對政府向那些本身已有足夠經濟能力的家庭，繼續提供補貼，更反對給予上述有權購買二手居屋的雙重福利。富戶亦不應有權認購公屋和居屋，應該在指定期限內遷出。
香港基本上已經沒有房屋不足問題，有的只是房屋錯配空置和負資產問題。容許二手居屋免補地價出售，不能確保居屋負資產業主脫身後夠膽再買樓，反而可能花光優惠後再向政府求助。
故此，要解決居屋和私樓重叠的問題，不是要將兩者合而為一，而是要將兩者清楚定位。購買公屋和居屋的，必須是那些沒有能力購買私樓的家庭。將大批不合資格的人趕回私人市場，把單位（其實不少已空置）騰出給真正有需要的人，才是公平有效分配資源的方法。