善用二按<br>讓資金更靈活調動

善用二按
讓資金更靈活調動

買樓需付3成首期,但事實是要借款高於7成,還有不少辦法。現時,置業者可以透過發展商推出的二按、房協及房署提供的首置及自置,以及按揭證券公司的按揭保險等不同途徑,申請額外的貸款。數字顯示,貸款七成以上的人持續上升;連一些夠錢付首期的人,也寧可申請二按,讓手頭資金更靈活。

樓價持續低位,有人裹足不前,但也有人蠢蠢欲動,不管手頭上有沒有足夠首期,都想趁此機會置業。發展商及政府自然也樂於提供不同形式的貸款,供置業者為樓宇作二按。
經絡集團(香港)有限公司行政總裁黃錦康表示:「上述各種二按都各有限制,但綜觀而言,以發展商提供的二按,惠及最多人;但此服務暫時只限於一手物業買家。」在低息之時,提供額外20至25%的貸款予買家,對發展商所造成的財政風險有限,提供二按反而可起促銷作用,相信這情況仍會持續一段時間。
現時,發展商提供的二按息率,一般定於優惠利率或以上,比一按高出3至4厘,買家一般可獲首2至4年的免供期,吸引到不少沒有三成首期的上車買家入市,促使置業愈趨年輕化。事實上,許多有3成首期的買家,亦會申請二按貸款,享受免供期優惠之餘,亦令手頭上的資金更靈活。不過,投資者要懂得計算有關代價。

申請與否要識計數
以200萬元的單位計算,做2.5成二按,即50萬,假設發展商提供4年免供免息,提早還款罰息為二按2%(1萬元);加上申請二按的業主,其樓盤售價會被調高2至5%(即4至10萬),買家宜權衡利害。若自覺預留下來的50萬,4年內回報可逾5至11萬元的話(即10至22%),才考慮申請發展商提供的二按。
除了發展商的二按,買家亦可以考慮由房協及房署推出的首置及自置計劃,而且「代價」更低。不過,經絡集團市場部副總裁盧燕玲表示:「有關貸款需要符合入息及資產規限,只可滿足鎖定買家,彈性不大。」

按揭保險成本最高
話雖如此,一旦符合首置及自置資格的買家,若購買200萬以下的樓盤,一般可以享有零首期的好處(發展商二按須付5%首期),加上息率介乎0至3.5%,遠低於發展商提供的息率;不過還款期最長為10至13年,對供款人所造成的財壓會較大。
對買家而言,三種方式之中,以按揭保險的成本最高,因為需要為額外的貸款繳付保險費(20年2.98%或25年3.35%),而且不設免供期;加上審批嚴謹,一般自僱或是收入不穩之人士,獲批貸款的成功率較低。不過,買二手樓而又不合乎首置自置資格的置業者,想做7成以上按揭,就必須經此途徑了。
記者:丹琍