城巿大學社會科學學部講師 吳家鎚
近日財政司司長及庫務局局長分別在不同場合指香港地產市場已出現結構性改變，且是造成現時財赤的原因之一，並透露政府正檢討目前的房屋政策。事實上，當社會各界討論房屋政策時，重點都放在公營房屋嚴重扭曲市場及阻礙私人樓市發展方面。對於樓市不振，市民購買慾低之根本問題，卻沒有具體討論。
公營房屋不是樓市不振的元兇，我們要知道，過往香港地產樓市之興旺，在於市民有很強的換樓需求，由這需求引伸出龐大的交投量及不斷上升的樓價，市民願意購買樓宇，一方面基於有利客觀經濟條件，另方面不斷上升的樓價亦增加了物業的增值能力。因此香港房地產市場的興旺，很大程度取決於經濟環境好壞以及就業情況理想與否的兩大因素。而金融風暴後一蹶不振的樓市，實質並非樓宇供應量過多的問題，而是內外在經濟因素引致市民置業的意慾大大減低，要對症下藥，我們必須先搞活經濟，增加就業率才是根本之道。
傳統以來，香港人都有一個誤解，認為香港房地產市場是一個自由競爭的市場，所以政府的「干預」都是不正確和無需要的。事實上，房地產市場，從來就不是完全自由競爭的市場，例如政府限制了土地供應量和大地產商壟斷的情況，都足以說明在客觀環境下，香港房地產的特色是三高：「高地價」、「高樓價」和「高租金」。作為香港經濟支柱之一的房地產業，當面對經濟衰退，政府的公營房屋政策自然首當其衝，受多方面的批評，指其違反自由市場規則，政府必須減少干預（供應），以維持市場的平衡。
香港物業市場波幅巨大的主因，在於政府的「土地政策」——在政府壟斷土地供應的情況下，利用土地拍賣的制度，將土地有限地推出市場，使造價遠超成本，雖然這是政府的重要收入來源；卻帶來很多不良的後果，例如：樓宇價格高昂，及大量的投機炒賣行為。
這種不健康的房地產發展模式，引致普羅市民不勝負荷，政府不能不推出公屋、居屋等計劃，但當中產階層人士不滿時，政府又推出低息貸款計劃，另一方面，當政府覺得負擔太重時，又提出雙倍租金、出售公屋等富戶政策。由此可見，政府根本沒有一個長遠房屋發展策略，只靠頭痛醫頭、腳痛醫腳的手段。高地價會增加營商的成本，降低本港競爭力，最終影響整體經濟發展。
政府必須制訂長遠的房屋政策，穩定土地的供應，市區土地供應不足是事實，但新界地區仍有大量土地未開發，只要政府投入資源改善基本的建設，相信供應量不足的問題可迎刃而解。
其次，按緩急先後來看，政府應集中資源興建公屋改善低下階層住屋的問題，解決為人詬病的「籠屋」等迫切性問題，撥正現時房屋資源錯配的死結；而「自置居所」計劃則應作為長遠房屋發展策略，並且要逐漸放棄高地價政策及增加土地供應量，這樣特區政府的房屋政策，就會變得簡單而清晰。