新世界中國(917,市值34.06億元)99年7月以每股9.50元招股上市,現價2.30元,大跌76%,較歷來低位1.88元高出有限,十分偏低。
■新中兩年半前上市前,曾向母公司新世界發展(017)購入國內3項物業,附有條件。3項物業由於工程進展緩慢或錄得虧損,依照協議,最近售回新世界,新中套回現金4億元,虧損1千萬元。新中去年6月底借貸淨額29.7億元,淨負債比率17%,出售3項物業後借貸下降,淨負債比率降至15%以下;虧損1千萬元,只屬小數。3項交易,對新中有利。
■01年度(6月年結),新中純利2.07億元,微增1.8%;每股盈利由13.9仙增至14.1仙。盈利來源中,租金收入2.58億元,大升131%;酒店純利逾1千萬元,扭轉00年度虧損局面;售樓盈利則由2.64億元降至1.19億元。
■01年度落成供出售的物業,僅360萬方呎,02年度估計大增至1327萬方呎。儘管新落成的物業並非集中在大城市,售樓盈利亦必然遠遠高於01年度,視乎銷售情況而定。供出租的投資物業,02年度落成樓面面積達500萬方呎,令總面積大增至1千萬方呎以上,租金收入將進一步上升。01年度利息支出7千萬元,已減1千萬元,02年度繼續下降。02年度盈利,預測至少上升5成,增至3.1億元,每股盈利由14.1仙升至20.9仙。現價往績PE16.3倍,預測降至11倍。
■新中在國內發展物業約40項,總樓面高達2億方呎,未來3年每年落成目標不少於1600萬方呎。國內經濟穩好,物業市道樂觀,中國入世對大城市商廈需求有利。新中進入黃金收成期。
■每股帳面淨值11.90元,股價折讓高達81%。
●新中價殘,現價持有風險低,回報則可觀。52周高位4.125元,未來52周有機會重見。