雖然現時買樓收租,回報可達6厘,相比近乎零息的銀行存款吸引得多,但「包租公」並不易為。除需履行法定的義務外,最頭痛的,還是不幸遇上遲遲不肯交租的無良租客,不但賠上金錢,更可能令身心受損。因此,業主出租單位前,應花點心思了解租賃條例,免得「賠了夫人又折兵」。
曾處理租務問題超過2000宗的香港業主會會長佘慶雲一語道出避免遇上霸王租客的煩惱:「預防勝於補救!」。他個人保守估計,本港有超過2000名「職業租客」。
他表示,過去數年,見盡各式各樣匪夷所思的租務問題,故累積了一套辦法,去避免碰上專鑽法律罅的「職業租客」。
他說:「預防方法包括三要求、三不租及八大注意事項(詳見表一)。業主出租物業前,一定要不怕醜要求租客出示職業及其年資證明,並要求租客提供諮詢人資料,即使日後租客人間蒸發,也可以追查他的消息。」
至於「三不租」的其一意思,是決不租給要求以公司名義簽約的租客。佘慶雲解釋:「以公司約形式租屋,若日後租客欠租,業主只可告公司,而不能告租客本人;若簽約的是一間空殼公司,業主將得不償失。」
佘慶雲更提醒業主,要懂得計數,不要因租客願意支付較貴租金,便馬上把物業出租。因遇上無良租客,前後需花半年時間追討,損失的租金及時間,加上收樓後大有可能要付出一筆裝修費,實際損失不輕。
若真的不幸遇上霸王租客,佘慶雲認為,業主應堅決按法律行事,不應私下解決,以避免不必要的衝突。「現時,租客拖欠租金超過15天,業主便可入稟法院收樓,然後按法例程序追討(見表二)。但業主收樓期間,不要騷擾租客,否則可能犯上刑事罪。」
事實上,只要租客準時交租,買樓收租始終是不錯的投資途徑,而需承擔的義務及付出也不多。一般業主需履行的義務包括負責樓宇結構上的維修,例如屋內喉管及外牆維修等,而以「全包宴」形式出租單位,更要繳付差餉、地租和管理費。
業主還需與租客共同支付釐印費,一般為數百元,業主及租客各付一半。業主不應貪圖一時的小便宜,而不繳付這項費用,因當遇上租務糾紛並訴諸法律行動時,未加蓋印花的租約將不能呈堂作證。
另外,業主須就收租帶來的收益繳付物業稅,約為全年租金的15%,初為「包租公」者必須留意。
●為防止霸王租客慣性欠租,損害業主利益,政府於去年中建議修訂《業主與租客條例》,只要租客拖欠租金15天,業主便可向法庭申請收回單位,而頒布收樓令後的寬限期,亦建議由28日大幅減至7日,以縮短業主收樓所需時間。
另一方面,為免租客被業主騷擾迫遷,條例草案亦建議,租客提出起訴時,毋須證明對方有迫遷的意圖,只需證明對方知道其行為可令租客在非自願情況下搬走便可。一經定罪,初犯者最高可判罰50萬元及監禁1年。
1.連同家具出租的物業必須適宜居住。
2.一般需負責樓宇結構上的維修,例如屋內喉管及外牆維修等。
3.以「全包宴」形式出租的單位,需繳付差餉、地租和管理費等支出。
4.繳付釐印費及物業稅。
記者:袁國守